Постановление Правительства Нижегородской области от 28.07.2003 № 222
Об утверждении Программы привлечения инвестиций в капитальный ремонт и реставрацию объектов недвижимости государственной собственности Нижегородской области на 2003-2005 годы
ПРАВИТЕЛЬСТВО НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28.07.2003г. N 222 Об утверждении Программы привлечения инвестиций в капитальный ремонт и реставрацию объектов недвижимости государственной собственности Нижегородской области на 2003-2005 годы В целях обеспечения сохранности, повышения эффективностииспользования объектов недвижимости - объектов культурного наследия,относящихся к государственной собственности Нижегородской области,привлечения инвестиций в их сохранение, повышения рыночной стоимостиобъектов и поступления дополнительных средств в бюджет ПравительствоНижегородской области постановляет: 1. Утвердить прилагаемую Программу привлечения инвестиций вкапитальный ремонт и реставрацию объектов недвижимостигосударственной собственности Нижегородской области на 2003-2005 годы(далее - "Программа"). 2. Министерству имущественных отношений Нижегородской области(Д.Р. Фатыхову), министерству культуры Нижегородской области (В. И.Седову): 2. 1. Подготовить и провести конкурс на лучшее предложение поизготовлению паспортов объектов культурного наследия, относящихся кгосударственной собственности Нижегородской области. Срок - до 1 сентября 2003 года. 2. 2. Разработать и представить на утверждение ПравительстваНижегородской области нормативно-правовые акты, регулирующие порядокпривлечения инвестиций в сохранение объектов культурного наследия,относящихся к государственной собственности Нижегородской области. Срок - до 1 ноября 2003 года. 2. 3. Формировать и представлять на утверждение ПравительстваНижегородской области пакеты инвестиционных предложений по объектамнедвижимости - объектам культурного наследия, относящимся кгосударственной собственности Нижегородской области. Сроки: - до 1 января 2004 года - по Нижегородскому району г. НижнегоНовгорода; - до 1 июля 2004 года - по всем остальным районам г. НижнегоНовгорода; - до 1 января 2005 года - по городам и районам Нижегородскойобласти. 3. Министерству финансов Нижегородской области (В. В. Соболеву)для реализации мероприятий Программы обеспечить выделение необходимыхденежных средств, предусмотренных статьей областного бюджета 18.4.14"Расходы на проведение технической инвентаризации и паспортизацииобъектов недвижимости и проведение рыночной оценки государственногоимущества области". 4. Контроль за исполнением настоящего постановления оставляю засобой. Губернатор Г.М.Ходырев Утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 28.07.2003 N 222 ПРОГРАММА привлечения инвестиций в капитальный ремонт и реставрацию объектов недвижимости государственной собственности Нижегородской области на 2003-2005 годы ПАСПОРТ Программы привлечения инвестиций в капитальный ремонт и реставрацию объектов недвижимости государственной собственности Нижегородской области на 2003-2005 годыНаименование Программа привлечения инвестиций в капитальный ремонт ипрограммы реставрацию объектов недвижимости государственной собственности Нижегородской области на 2003-2005 годы.Заказчик Правительство Нижегородской области.ПрограммыОсновные - Министерство имущественных отношений Нижегородскойразработчики области;Программы - Министерство культуры Нижегородской области.Соисполнители - Министерство имущественных отношений Нижегородскойпрограммных области;мероприятий - Министерство культуры Нижегородской области; - Министерство финансов Нижегородской области; - Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области; - Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Нижнего Новгорода (по согласованию); - Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области (по согласованию); - Государственное унитарное предприятие Нижегородской области "Нижтехинвентаризация" (по согласованию); - Государственное унитарное предприятие "ДиРОН" (по согласованию); - Государственное унитарное предприятие "Реформа" (по согласованию); - Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет (по согласованию по итогам конкурса); - Муниципальное унитарное предприятие "Проектреставрация" (по согласованию по итогам конкурса); - Общество с ограниченной ответственностью "Этнос" (по согласованию по итогам конкурса).Цель Программы Обеспечение физической сохранности объектов культурного наследия, их рациональное использование, более полное выявление историко-культурного потенциала памятников, развитие экономической и социальной инфраструктуры центра города Нижнего Новгорода, городов и районов Нижегородской области, в которых расположены памятники истории и культуры.Задачи Программы - Изучение рынка недвижимости, анализ привлекательности инвестирования в объекты недвижимости государственной собственности; - Создание новых и повышение уровня благоприятствования существующих правовых, экономических, организационных условий инвестирования в объекты недвижимости государственной собственности; - Формирование баз данных объектов недвижимости, содержащих полную информацию об объектах недвижимости, определение возможных вариантов и приоритетных направлений инвестирования; - Выход на рынок недвижимости с предложениями по инвестированию в объекты недвижимости государственной собственности, придание информации о предложениях максимально доступного и публичного характера.Основные - Нормативно-правовое обеспечение инвестирования в объектынаправления недвижимостиПрограммы государственной собственности Нижегородской области; - Анализ рынка недвижимости; - Формирование баз данных и пакета инвестиционных предложений по объектам недвижимости - объектам культурного наследия; - Реализация инвестиционных программ.Сроки реализации 2003 - 2005 годыПрограммыПредполагаемые Предполагаемый общий объем финансирования в 2003 - 2005объем годахсредств и составляет 25 000,0 тыс. рублей, в том числе:источники - 10 000 тыс. рублей часть средств, выделяемых изфинансирования областногоПрограммы бюджета на цели оценки и инвентаризации объектов государственного нежилого фонда; - 15 000 тыс. рублей средства, выделяемые частными инвесторами по условиям инвестиционных конкурсов на цели экспертизы инвестиционных проектов и оценки объектов культурного наследия. Сумма расходов на реализацию Программы определяется в пределах средств, предусмотренных в областном бюджете на соответствующий финансовый годОжидаемые Реализация Программы позволит в значительной мере выявить иконечные восстановитьрезультаты историческое и культурное наследие Нижегородской области,реализации улучшитьПрограммы социальную и экономическую ситуацию за счет развития предпринимательских услуг, увеличить доходы бюджета области от эксплуатации объектов государственного нежилого фонда и повысить их рыночную стоимость.Система - Оперативное управление и координация мероприятий -управления министерствои контроля имущественных отношений Нижегородской области; - Контроль над ходом реализации программных мероприятий - Правительство Нижегородской области; - Реализация программы - министерство имущественных отношений и министерство культуры Нижегородской области. Программа привлечения инвестиций в капитальный ремонт и реставрацию объектов недвижимости государственной собственности Нижегородской области на 2003-2005 годы 1. Содержание проблемы и необходимость ее решения программнымиметодами. В Нижегородской области, одной из первых, разработан иреализован на практике механизм привлечения частных инвестиций ввосстановление объектов культурного наследия государственнойсобственности области, как посредством приватизации объектовкультурного наследия, так и посредством передачи их в аренду наконкурсной основе с условиями выполнения обязательств по ремонту иреставрации объектов. Основная задача. В изучаемой проблеме, основная задача, которую решаетсобственник объектов культурного наследия (органы государственнойвласти), - это обеспечение физической сохранности памятников историии культуры. Выведение из-под угрозы утраты, аварийного инеудовлетворительного технического состояния памятников, в первуюочередь особо ценных. Предотвращение утраты подлинных объектов всвязи с невосполнимостью научной, культурной и исторической ценности,уникальностью каждого объекта. Проведение археологических раскопок настихийно разрушающихся памятниках археологии (сохранение научнойинформации). Предотвращение или уменьшение негативных антропогенных иприродных воздействий на памятники. Оценка ситуации. Культурное наследие Нижегородской области составляетзначительную и весомую часть наследия всего многонационального народаРоссийской Федерации. Обеспечение сохранности объектов культурногонаследия в интересах настоящего и будущего поколений народаРоссийской Федерации должно стать одной из приоритетных задач органовгосударственной власти Нижегородской области. На территории Нижегородской области по состоянию на 1.01.2003года на государственной охране находятся 3291 объект. Из общего числа объектов культурного наследия, расположенных натерритории области, 395 объектов имеют статус федерального значения.Остальные относятся к объектам регионального значения. Объекты культурного наследия относятся к различным историческимпериодам и отличаются типологическим разнообразием. Наиболеемногочисленная группа объектов культурного наследия - это памятникиархитектуры, их комплексы и ансамбли. К древнейшим относятся двапамятника XVI века - стены и башни Нижегородского кремля и Никольскаяцерковь в г. Балахне; 49 памятников архитектуры относится к XVIIвеку, 185 памятников - к XVIII веку. Среди объектов культурногонаследия области можно найти как типичные образцы архитектуры своеговремени, так и уникальные объекты общероссийского значения. Техническое состояние значительной части памятников (527объектов, что составляет более 20 % от их общего числа)характеризуется как неудовлетворительное, в том числе под угрозойразрушения находится 37 памятников, из них 13 федерального(общероссийского) значения; в аварийном состоянии - 68 памятников, изних 22 - федерального (общероссийского) значения (цифры приведены безучета памятников археологии). Основными тенденциями, характеризующими состояние сферыкультурного наследия региона сегодня, являются: - уменьшение общего запаса физической прочности объектовкультурного наследия Нижегородской области в условиях слабогофинансирования программ по научной реставрации; как следствие -реальность угрозы утраты части памятников при уникальности иневосполнимости для общества каждого из них; фонд памятников культурыобласти характеризуется высокой степенью изношенности; - сокращение потенциального ресурса объектов культурногонаследия, который при отсутствии бюджетного финансирования в течениенескольких лет на проведение научно-исследовательских работ по егоизучению в условиях активной хозяйственной деятельности, может бытьутрачен до его выявления; - изменение структуры собственности на объекты культурногонаследия; - отсутствие региональной законодательной и недостаточностьфедеральной нормативной и правовой базы в сфере культурного наследия. Количество зданий, относимых по существующей методике оценки ихтехнического состояния к ветхим, составляет более половины их общегочисла. Многие здания в силу различных причин не используются,находятся в бесхозном состоянии, а, следовательно, не проводятсямероприятия поддерживающего характера - текущий ремонт, вследствиечего происходит интенсивный процесс деградации объекта недвижимости.Из категории ветхого он переходит в стадию предаварийного иаварийного состояния и подвергается реальной угрозе разрушения. Пути решения проблемы сохранения объектов культурного наследияна территории Нижегородской области. Оценка имеющегося опыта. Примеры из практики. Исходя из анализа существующей практики, основными источникамикапиталовложений в объекты культурного наследия являются: - целевое бюджетное финансирование; - средства, остающиеся в распоряжении балансодержателей объектовнедвижимости по договорам на долевое участие в содержаниидомовладений; - частные инвестиции (коммерческие, благотворительные). Основная доля дохода, получаемого от использования объектагосударственного нежилого фонда, перечисляется в бюджет. Процессизноса зданий требует капитальных вложений в их ремонт и поддержаниев удовлетворительном эксплуатационном и техническом состоянии.Величина капитальных вложений в этом случае напрямую зависит отстепени изношенности (ветхости) здания или сооружения. К объектамкультурного наследия относятся, как правило, здания, выстроенные стои более лет назад. Основные несущие конструкции большей части этихобъектов в ходе их многолетней, зачастую технически безграмотнойэксплуатации пришли в неудовлетворительное техническое состояние.Объем капитальных вложений, требуемый для сохранения памятников, вмасштабах области огромен. Источник их поступления в настоящее времяне определен. Последние десятилетия доля бюджетных средств - государственных(федерального и областного бюджетов) и муниципальных, выделяемых наохрану памятников истории и культуры, существенно уменьшилась. Прогноз на ближайшую перспективу по возможности выделениянеобходимых средств из бюджета на охрану памятников истории икультуры не оптимистичен. Средств, перечисляемых пользователямиобъектов недвижимости балансодержателям на поддержание и полноценноевосстановление объектов, явно недостаточно. Исходя из сложившейсяэкономической ситуации, все чаще приходится ориентироваться начастные источники финансирования работ по охране памятников. Поэтому в качестве долгосрочной программы действий по охранепамятников истории и культуры весьма своевременным является,формирование инвестиционного предложения со стороныгосударства-собственника объектов недвижимости потенциальныминвесторам памятников истории и культуры. К настоящему времени уженакоплен определенный практический опыт в области привлечения частныхинвестиций в объекты государственного нежилого фонда. Начало данной работы положено семь лет назад, когда 8 июня 1996года было заключено соглашение между правительством РоссийскойФедерации и администрацией Нижегородской области о разграниченииполномочий в сфере управления объектами исторического и культурногонаследия, находящимися в государственной собственности. Этосоглашение являлось частью Договора о разграничении предметов веденияи полномочий между органами государственной власти РоссийскойФедерации и органами государственной власти Нижегородской области. В соответствии со ст.2 соглашения федеральные органыгосударственной власти осуществляют полномочия по управлениюрасположенными на территории Нижегородской области объектамиисторико-культурного наследия, находящимися в федеральнойсобственности, а органы государственной власти области осуществляютэти полномочия в отношении объектов, находящихся в государственнойсобственности Нижегородской области. Состав объектов, находящихся вфедеральной собственности, определен отдельным перечнем в видеприложения к соглашению. В этот перечень включено 100 объектовисторико-культурного наследия, являющихся памятниками истории икультуры федерального (общероссийского) значения. Большая часть (51объект) - это здания религиозного назначения, многие из которыхпереданы в пользование Русской Православной Церкви; 28 объектов -здания, в которых размещаются учреждения культуры, органы судебной игосударственной власти, органы местного самоуправления, общественныеобъединения федерального уровня, отделение Государственного банка,государственные учебные заведения; остальной 21 объект используютсяпредприятиями и организациями различных форм собственности. Все прочие памятники истории и культуры согласно этомусоглашению переданы в собственность Нижегородской области (всоответствии со ст. 4 соглашения приватизация расположенных натерритории Нижегородской области объектов нежилого фонда, являющихсяпамятниками истории и культуры местного значения и находящихся вгосударственной собственности области, проводится комитетом поуправлению государственным имуществом Нижегородской области (КУГИ НО)по согласованию с комитетом по охране и использованиюисторико-культурного наследия Нижнего Новгорода и Нижегородскойобласти). Разделение объектов культурного наследия по видам собственностипозволило начать работу по привлечению инвестиций посредствомприватизации объектов регионального значения. С целью решения этойзадачи было разработано "Временное положение о приватизации объектовнежилого фонда, являющихся недвижимыми памятниками истории и культурыместного значения на территории Нижегородской области", утвержденноепостановлением губернатора Нижегородской области от 10.02.95 N 32. Этот нормативно-правовой акт определил стратегию привлеченияинвестиций в реставрацию памятников истории и культуры в видекапитальных вложений, позволил оптимально сочетать решениегосударственных задач при управлении объектами недвижимости скоммерческими интересами инвесторов. Положением предусмотрена продажанезанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда по коммерческомуконкурсу с инвестиционными условиями. Условия коммерческого конкурса включают: - программу ремонтно-реставрационных работ; - сметно-финансовый расчет, определяющий объемы и этапыинвестирования; - ограничения по характеру использования объекта инвестирования(характер дальнейшего использования не должен наносить ущербаобъекту, быть совместимым с типологией здания). Несколько характерных примеров применения данного механизмапривлечения инвестиций. Впервые указанный механизм был применен в1996 году при разработке программы привлечения инвестиций ввосстановление дома N 31 б (литер Б) по ул. Минина в г. НижнемНовгороде - памятника истории и культуры местного (областного)значения (решение Горьковского облисполкома от 18.12.89 N 471). Дом N31 б (литер Б) по ул. Минина построен в 1910-х годах по проектуархитектора Д. А. Вернера для купца А. А. Пудова и относится к яркимобразцам архитектуры рационального модерна Нижнего Новгорода. В связис предполагаемым новым строительством на соседнем участке поул.Минина в начале 1980-х годов дом был расселен, однако началонового строительства затянулось и дом оставался бесхозным в течениепоследующих пятнадцати лет. Попытки найти пользователя здания наусловиях его аренды и вложения крупных инвестиций в его реконструкциюне увенчались успехом, и здание продолжало разрушаться. К 1996 годудом А. А. Пудова пришел в аварийное состояние: отсутствовала крыша,были разобраны межэтажные перекрытия, образовались многочисленныетрещины в стенах и разрыв фундамента. Зданию грозило полноеразрушение. Условия коммерческого конкурса с инвестиционными условиями попродаже объекта недвижимости памятника истории и культуры - дома N 31б (литер Б) по ул. Минина, предусматривали: - вложение в течение трех лет (с 1996 по 1998 гг.) инвестиций вформе капитальных вложений в объеме не менее 2,5 миллионов рублей (вценах 1996 года); - передача объекта недвижимости в собственность инвестору послевыполнения инвестиционной программы. В результате проведенного коммерческого конкурса, информация окотором была размещена в средствах массовой информации, определилсяинвестор - ООО "Восстановление", которое в установленные срокивыполнило весь комплекс противоаварийных и ремонтно-реставрационныхработ за счет собственных денежных ресурсов. В настоящее время вздании располагается жилье ООО "Восстановление". Более сложная ситуация к середине 1990-х годов сложилась сдругим памятником истории и культуры - домом N 3 (литеры А, Б) попереулку Мельничному в Нижнем Новгороде - главный дом усадьбы М.П.Водовозовой - М.П. Солина. В конце 1980-х годов ТОО "Лико-Проммаркет"произвело расселение жителей дома с целью последующего использованияего для размещения собственного офиса. Однако впоследствии планы поиспользованию здания коммерческая структура изменила. В течениепоследующих нескольких лет дом находился в неэксплуатируемом ипрактически бесхозном состоянии. Здание интенсивно разрушалось и кконцу 1997 года находилось в неудовлетворительном техническомсостоянии: на стенах появилось множество трещин, фундамент лопнул,штукатурка на фасаде во многих местах обвалилась, оконные и дверныезаполнения были расхищены, утрачены многие ценные элементыхудожественного оформления интерьера. После расселения жителей путем приобретения их жилья черезкуплю-продажу дом N 3 (литеры А, Б) по пер. Мельничному находился вдолевой собственности ТОО "Лико-Проммаркет" и Нижегородской области.Меры по понуждению основного собственника дома - ТОО"Лико-Проммаркет" к выполнению необходимых ремонтно-реставрационныхработ и обеспечению сохранности дома, а также усилия по поиску новогоинвестора не привели к желаемому результату. Причина этого крылась: - в высокой цене продажи объекта, которая включила в себякомпенсацию затрат на ранее произведенное расселение жителей; - в большом объеме капитальных вложений, необходимых дляреконструкции здания; - в жесткости требований, предъявляемых к сохранению ивосстановлению исторического облика памятника; - в низкой экономической привлекательности инвестиций в связи снебольшой полезной площадью объекта. Эти обстоятельства и "отпугивали" потенциальных инвесторов. В1997 году был организован коммерческий конкурс с инвестиционнымиусловиями по продаже нежилого здания д. 3 (литеры А, Б) по переулкуМельничному в Нижнем Новгороде. Условия предусматривалиинвестирование в объект в течение трех лет (с 1998 по 2000 г. г.) неменее 4,5 миллионов рублей (в ценах 1997 года) с последующейпередачей объекта в собственность инвестора. Указанное зданиенесколько раз выставлялось на конкурс, но интереса со стороны частныхинвесторов не вызвало. Проведенное маркетинговое изучение рынканедвижимости Нижнего Новгорода выявило потенциальнуюпривлекательность дома 3 (литеры А, Б) по пер. Мельничному дляразмещения в нем офисных и жилых помещений. Для повышения экономической привлекательности была значительнопонижена продажная цена объекта недвижимости за счет уменьшениякомпенсации за ранее произведенное расселение жителей и егопереоценки с учетом реального технического состояния. На этих новыхусловиях в результате коммерческого конкурса в 1999 году выявилсячастный инвестор - предприниматель Володин Д. Ю. В настоящее времязавершились работы по реконструкции и реставрации этого объекта. В конце 1997 - начале 1998 гг. проведена работа по привлечениюинвестиций в реконструкцию дома N 49/44/27 по ул. Долгополова,Приокской, Фильченкова в Канавинском районе города Нижнего Новгорода(здание бывшей Бабушкинской больницы) - памятника истории и культуры.Здание бывшей больницы в Канавино построено во второй половине XIXвека на средства купца Бабушкина, в память о благотворительном вкладекоторого в дело организации врачебной помощи в самой неблагополучнойв этом отношении части города, лечебное заведение получило название"Бабушкинская". Здание связано с именем видного нижегородского врачаДолгополова, много лет работавшего в этой больнице. На протяженииболее ста лет в здании размещались лечебные учреждения, в последниенесколько лет находилась Канавинская подстанция скорой помощи. За всевремя своего существования здание капитально не ремонтировалось,исторический облик частично претерпел изменения. Работы поподдержанию здания в надлежащем техническом состоянии, за неимениемсредств у райздравотдела, ограничивались лишь декоративным ремонтомвнутренних помещений. В начале 1980-х годов подстанция скорой помощипереехала в новое здание, а старое здание Бабушкинской больницы с1982 года находилось в бесхозном состоянии. В этот периодпредпринималось несколько попыток по его ремонту, но, начавшись, этиработы быстро прекращались из-за недостатка средств. Зданиевыделялось своим видом - без окон, с дырявой крышей, сквознымитрещинами в стенах, с обвалившимися внутренними конструкциями итерриторией, заваленной строительным мусором. Социальнаявостребованность здания и бюджетное финансирование его ремонта вближайшей перспективе не просматривались. Маркетинговое исследование спроса на недвижимость в данномрайоне городе показало перспективность использования дома N 49/44/27по ул. Долгополова, Приокской, Фильченкова в коммерческих целях. Составленная программа ремонтно-реставрационных работ включала всебя выполнение следующих мероприятий: - инженерное обследование технического состояния здания; - разработка проектов реконструкции, приспособления здания иреставрации его фасадов; - проведение работ по реконструкции, приспособлению здания,реставрации его фасадов, благоустройству территории. Основными требованиями коммерческого конкурса с инвестиционнымиусловиями по продаже объекта государственного имущества - дома N49/44/27 по ул.Долгополова, Приокской, Фильченкова являлись: - вложение инвестиций в реконструируемый объект в течение трехлет (с 1998 по 2000 г. г.) объемом не менее 5,8 миллионов рублей (вценах 1997 года); - восстановление исторического облика здания в полномсоответствии с разработанными и утвержденными в установленном порядкепроектами с привлечением специалистов, имеющих опыт в реставрациипамятников истории и культуры и под наблюдениемархитектора-реставратора. Особую важность имело последнее требование, которое позволялообеспечить высокий научный и технический уровень веденияремонтно-реставрационных работ. По условию конкурса инвестором моглобыть любое юридическое или физическое лицо. Условия конкурсасодержали также и меры контроля за выполнением программыремонтно-реставрационных работ, которые предусматривали: - поэтапную отчетность по инвестиционной деятельности; - безвозмездное отчуждение объекта приватизации (инвестирования)в государственную собственность при невыполнении инвестором условий,а также ненадлежащего их выполнения (нарушение промежуточных иокончательных сроков выполнения работ и объемов); - переход права собственности на государственное имущество,приватизированное на конкурсе, инвестору после выполненияинвестиционных условий. Инвестором на реконструкцию дома N 49/44/27 по ул. Долгополова,Приокской, Фильченкова в результате победы в конкурсе, состоявшемся вмарте 1998 года, стало ООО "Спецстрой". В течение 1998-2000 годовработы по реконструкции памятника выполнены в полном объеме и схорошим качеством. Реальные капитальные вложения ООО "Спецстрой" вреконструкцию памятника превысили первоначально заявленный объеминвестиций в 1,5 раза. В настоящее время в здании размещаетсяторговый центр. Привлечение инвестиций в реставрацию памятников истории икультуры через их продажу по коммерческому конкурсу с инвестиционнымиусловиями показало свою эффективность. Однако подготовка и проведениеконкурса требует больших затрат времени. Зачастую приходится решатьболее локальные задачи по сохранению памятников (капитальный ремонтконкретных помещений, элементов зданий и т. д.). Описанный вышемеханизм не имеет достаточной "мобильности" при принятии решений и ихреализации. Быстрые процессы разрушения бесхозных зданий требуютоперативного принятия решений по обеспечению их сохранности. В этомслучае отсутствует временной ресурс. Существенным недостатком вданном случае является также полный переход права собственности наобъект недвижимости (из государственной в частную) в случаеположительного результата реализации инвестиционной программы повосстановлению памятника. Принятие нового Гражданского законодательства, Закона РФ от 25февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности вРоссийской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"позволило с других позиций подойти к проблеме привлечения частныхинвестиций в восстановление памятников истории и культуры. В развитие данных правовых актов Постановлением ЗаконодательногоСобрания Нижегородской области от 14 мая 1999 года N 149 "Опривлечении инвестиций в реконструкцию, капитальный ремонт объектовнедвижимости +", Законом Нижегородской области от 22 июня 2000 года N116-З "О государственной поддержке инвестиционной деятельности натерритории Нижегородской области" сформирован экономический механизмпривлечения инвестиций в реконструкцию, капитальный ремонт объектовнедвижимости, предоставлены правовые гарантии инвесторам со стороныгосударства. Указанным Постановлением Законодательного Собрания определяютсязадачи привлечения инвестиций и следующий порядок осуществления этойдеятельности: - отбор инвесторов (арендаторов) объектов недвижимостиосуществляется на конкурсной основе по результатам рассмотренияинвестиционных проектов, срок выполнения которых не должен превышатьтрех лет, с обязательным заключением по итогам конкурсаинвестиционного договора; - для стимулирования крупных капитальных вложений в объектынедвижимости со стороны инвесторов (арендаторов) часть объектапропорционально объему вложенных инвестиций переходит изгосударственной областной собственности в собственность инвесторов; врезультате этого возникает общая долевая собственность на объектнедвижимости; - доля инвестора в праве общей собственности на объектнедвижимости определяется в зависимости от соотношения объемавнесенных инвестиций и рыночной стоимости объекта недвижимости; - передача инвестору (арендатору) его доли в праве общейсобственности на объект недвижимости производится после полноговыполнения условий инвестиционного договора; - в связи с тем, что в соответствии со статьей 250 Гражданскогокодекса Российской Федерации участники долевой собственности имеютпреимущественное право покупки доли, продаваемой постороннему лицу,установлено, что государственная доля Нижегородской области в объектенедвижимости после выполнения инвестиционной программы продается(отчуждается) инвестору (арендатору) по его письменному заявлению впорядке, установленном статьями 250-253 Гражданского кодексаРоссийской Федерации; - цена продажи государственной доли в объекте недвижимости послевыполнения инвестиционной программы определяется, исходя из рыночнойстоимости объекта недвижимости и соотношения долей инвестора(арендатора) и Нижегородской области в общей собственности на объектнедвижимости. Ряд из перечисленных норм получил необходимое развитие изакрепление в Законе Нижегородской области от 22 июня 2000 года N116-З "О государственной поддержке инвестиционной деятельности натерритории Нижегородской области". Закон установил льготные условияпредоставления объектов недвижимости государственной собственностиНижегородской области (статья 19), а также условия предоставлениясубъектам инвестиционной деятельности преимущественного права навыкуп государственной доли Нижегородской области в объектахнедвижимости (статья 20). Важно подчеркнуть, что отбор инвесторов (арендаторов)осуществляется на конкурсной основе по результатам рассмотренияинвестиционных проектов. Порядок отбора инвесторов объектовнедвижимости, заключения инвестиционных договоров и их условия,механизм формирования долевой собственности на объекты определеныПоложением о порядке предоставления в аренду объектовгосударственного нежилого фонда, утвержденным постановлениемПравительства области от 2.07.2002 N 152. В целом данная схема привлечения инвестиций в объектынедвижимости - объекты культурного наследия включает следующие этапы: - определение условий инвестирования в объект недвижимости; - формирование инвестиционной программы; - оценка объекта недвижимости; - проведение инвестиционного конкурса; - заключение с победителем конкурса инвестиционного договора; - разработка инвестором инвестиционного проекта; - реализация инвестиционного проекта; - приемка работ по восстановлению объекта; - формирование общей долевой собственности на объект. Характерные примеры практической реализации данной схемы. В сентябре 1999 года был проведен конкурс на лучшийинвестиционный проект ремонта и реконструкции нежилых помещенийздания, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул.Алексеевская, д. 3 (литер А1), информация о проведении которого былапомещена в печатных средствах массовой информации - газетах "Курс-НН" и "Монитор". Помещения, выставленные на конкурс, находятся вподвале дома, являющегося памятником истории и культуры местного(областного) значения (решение Горьковского облисполкома от 03.11.83N 559). Здание поставлено на государственную охрану в связи с еговысокой исторической и культурной значимостью. Построено оно в1837-1839 годах Иваном Княгининским по проекту городского архитектораГ.И. Кизеветгера и использовалось как доходный дом. В первом этажеразмещались торговые лавки, входы в которые были обращены на улицуАлексеевскую и Мытный двор. На втором и третьем этажах находилисьжилые квартиры. П-образное в плане здание с внутренним двором,главные фасады которого решены в стиле классицизма, до сих порсохранило прежний строгий облик. В середине XIX века дом перешелкупцу Василию Мичурину. После отмены крепостного права в НижнемНовгороде учреждается "соединенный клуб всех сословий", которыйарендует в доме Мичурина помещения второго и третьего этажей. В этомздании клуб под разными названиями существовал вплоть до 1917 года. Сразвитием клубного дела помещений стало не хватать и в середине1880-х годов во дворе строится каменный трехэтажный пристрой длязала. В зале Всесословного клуба выступали В.Г. Короленко, Н.Ф.Анненский, А.С. Гациский. Здание клуба связано и с революционнымисобытиями 1917 года. За все время своего существования зданиекапитально не ремонтировалось и, безусловно, требовало ремонта. В ходе разработки инвестиционной программы проведенообследование помещений подвала дома 3 (литер А 1) по улицеАлексеевской и выявлено их неудовлетворительное техническоесостояние. Помещения подвала до последнего времени использовались подсклады. В них не было отопления, гидроизоляция стен оказаласьразрушенной, что стало причиной постоянной сырости и созданияблагоприятных условий для развития грибка. Очаги грибкового поражениянаблюдались на всех конструкциях подвала. С поднятием уровня земли состороны улицы Алексеевской на 0,5-0,7 м были ликвидированы приямки, аоконные проемы в подвальных помещениях заложены, что лишило этипомещения естественного проветривания и спровоцировало дальнейшееразвитие разрушительных процессов. На сводах и стенах наблюдаласьдеструкция кирпичной кладки, ее обширные участки имели тенденцию котслаиванию, на стенах подвала имелись трещины, фундаменты имелинеравномерную просадку, стали заметны деформации всего дома в целом.Такое техническое состояние здания в целом и его подвала требовалосрочного проведения комплекса инженерных и ремонтных работ. Стоимостьэтих работ по предварительному исчислению лишь для помещений подваламогла составить несколько сотен тысяч рублей. Учитывая серьезностьситуации, было принято решение организовать подбор арендатора,способного вложить в ремонт здания собственные средства.Первоначально на конкурс были выставлены помещения подвала,находящиеся вдоль улицы Алексеевской, общей площадью чуть более 200кв. м. Маркетинговое изучение ситуации показало достаточно высокуюстепень инвестиционной привлекательности данного объектанедвижимости, несмотря на большой объем требуемых капитальныхвложений. Привлекательность определялась, прежде всего, местомразмещения объекта инвестирования в центральной части города, врайоне "Мытного" рынка, а также большим потоком покупателей в этомместе, исторически связанном с торговлей. Для повышения коммерческогоинтереса со стороны потенциального инвестора была предусмотренавозможность устройства входов в подвал со стороны главного фасададома по улице Алексеевской с учетом сохранения архитектурного обликадома-памятника. Программа ремонтно-реставрационных работ в помещениях подвалавключала в себя выполнение работ по их ремонту и приспособлению подторговую функцию, устройству принудительной вентиляции и отопления,восстановлению гидроизоляции стен и пола, биоцидной обработки очаговгрибкового поражения. Инвестиционная программа, составленная на основании программыремонтно-реставрационных работ, предусматривала общий объеминвестиций не менее 270 тысяч рублей в течение одного года сокончанием в октябре 2000 года. Главным условием конкурса по подбору инвестора являлосьвыполнение инвестиционной программы по объемам и срокам освоенияинвестиций. По итогам конкурса победителем определился частныйпредприниматель А.А. Баранов, которым в течение последующих четырехмесяцев был выполнен весь запланированный объемремонтно-реставрационных работ, а объем вложенных инвестиций превысил442 тысячи рублей. Комиссия по приемке работ в своем акте от 11января 2000 года отметила, что работы по реконструкции (капитальномуремонту) помещений подвала в д. 3 (литер А 1) по улице Алексеевскойвыполнены в соответствии с инвестиционным проектом и состояли изремонта стен и полов, устройства гидроизоляции, ремонта штукатурки,биоцидной обработки, монтажа приточно-вытяжной вентиляции, прокладкиновых инженерных коммуникаций. Работы выполнены с хорошим качеством,с учетом особенностей объекта недвижимости как памятника истории икультуры. Наиболее сложные в техническом отношении и дорогостоящие работыбыли выполнены в ходе реализации инвестиционного проекта пореконструкции помещений первого этажа дома N 2/1 (литеры А, А1) напересечении улицы Большой Покровской и площади Минина и Пожарского.Работы выполнялись ООО "Продюсер" в рамках инвестиционного договора,заключенного в августе 2000 года. По этому договору инвесторобязывался выполнить усиление фундаментов в левой части дома. Припроизводстве работ была применена технология "Метростроя". В течение2000-2001 годов работы были выполнены, объем реальных капитальныхвложений превысил предполагаемый объем инвестиций более чем в трираза и составил 4,2 миллиона рублей. После завершения работ,выполненных с высоким качеством, полностью прекратилась просадказдания и обеспечена прочность его фундаментов на ближайшие тристалет. Технология ведения работ по усилению фундаментов предусматриваларучную их откопку, в результате чего появилась возможность создатьдополнительные площади в подвале здания. В настоящее время впомещениях находятся кафе "Мексиканские этюды" и магазин "Русскийстол". В сохранение объектов культурного наследия за период с конца1999 года по 2002 год привлечены частные инвестиции в ремонт иреставрацию 41 объекта. Общая площадь объектов составляет 14 812 кв.м. Планируемый объем инвестиций по этим объектам составляет около 105млн. рублей. Осуществленный и подтвержденный объем инвестиций по 19инвестиционным договорам составил 36,5 млн. рублей. Сформированный механизм привлечения инвестиций в сохранениеобъектов культурного наследия показал свою эффективность ипривлекательность для потенциальных инвесторов. Вместе с тем организационно-правовая составляющая данногомеханизма нуждается в совершенствовании и дальнейшем развитии.Процесс оформления инвестиционных договоров нуждается в упорядочениии систематизации, определении приоритетных направлений инвестированияв исторический и культурный фонд в целом и в конкретные объекты вчастности. В организационном плане необходимо усовершенствовать порядокподготовки инвестиционных конкурсов, практической реализации иконтроля выполнения инвестиционных программ, этапы их прохождения,нормативно-правовую базу, регламентирующую инвестиционный процесс. В настоящее время сложилась ситуация, когда собственникуобъектов культурного наследия (органу государственной власти)необходимо привести в систему проводимую работу по привлечениючастных инвестиций в восстановление памятников истории и культуры,подойти к решению данной проблемы комплексно, имея четкую программудействий на перспективу. Программа привлечения инвестиций в капитальный ремонт иреставрацию объектов недвижимости государственной собственностиНижегородской области на 2003-2005 годы представляет собойкомплексный план действий по восстановлению исторического икультурного фонда Нижегородской области на 2003-2005 годы. 2. Основные цели и задачи Программы. Направления решения поставленных задач. Целями настоящей программы являются: - обеспечение физической сохранности памятников истории икультуры; - рациональное использование памятников истории и культуры; - более полное выявление историко-культурного потенциалапамятников; - развитие экономической и социальной инфраструктуры центрагорода Нижнего Новгорода, городов и районов Нижегородской области, вкоторых расположены памятники истории и культуры. Достижение указанных целей требует решения следующих задач: - изучение рынка недвижимости, анализ привлекательностиинвестирования в объекты недвижимости государственной собственности; - создание новых и повышение уровня благоприятствованиясуществующих правовых, экономических, организационных условийинвестирования в объекты недвижимости государственной собственности; - формирование баз данных объектов недвижимости, содержащихполную информацию об объектах недвижимости, определение возможныхвариантов и приоритетных направлений инвестирования; - выход на рынок недвижимости с предложениями по инвестированиюв объекты недвижимости государственной собственности, приданиеинформации о предложениях максимально доступного и публичногохарактера. Задачи решаются по следующим направлениям: 1. Нормативно-правовое обеспечение инвестирования в объектынедвижимости государственной собственности Нижегородской области. Направление включает в себя мероприятия по совершенствованиюнормативно-правовой базы, регламентирующей и регулирующейдеятельность государства в области привлечения инвестиций внедвижимость. По данному направлению предусматривается работа поанализу существующего законодательства, формированию единых и простых"правил игры" для государства и частного инвестора, взаимных гарантийв отношении участников инвестиционного процесса. 2. Анализ рынканедвижимости. Направление предусматривает изучение рынка, формированиепредложения потенциальным инвесторам с учетом развития и особенностейконкретной территории. 3. Подготовка перечней объектов недвижимости, нуждающихся винвестициях. В рамках данного направления реализуются следующие мероприятия: - подготавливаются перечни памятников истории и культуры,выполняются обследования объектов культурного наследия, определяютсяобъекты, нуждающиеся в капиталовложениях; - осуществляется изготовление паспортов объектов культурногонаследия с целью определения технических характеристик объектов, ихпредмета охраны, возможностей трансформации объекта недвижимости ииспользования прилегающей территории; - производится оценка необходимости частных инвестиций длясохранения памятника, приоритетности и коммерческой привлекательностиинвестирования на основе определенного предмета охраны; - разрабатываются инвестиционные условия и предложения поремонту, приспособлению и реставрации объектов культурного наследия; - подготавливаются перечни объектов культурного наследия,подлежащих страхованию за счет средств областного бюджета в рамкахреализации Программы по развитию страхования; - создаются базы данных объектов инвестирования на электронных ибумажных носителях, содержащие полную информацию об объектах и пакетинвестиционных предложений; - утверждение пакета инвестиционных предложений по объектамкультурного наследия Правительством Нижегородской области (по мереготовности материалов). 4. Реализация инвестиционных программ. Направление предусматривает публикацию в средствах массовойинформации пакета инвестиционных предложений, проведение конкурсов поотбору инвесторов, разработку и экспертизу инвестиционных проектов,оценку объектов недвижимости, заключение и контроль выполненияусловий инвестиционных договоров, приемку объектов после реализацииусловий инвестиционных договоров, формирование долевой собственностии регистрацию прав на недвижимое имущество, анализ полученныхрезультатов. 3. Этапы и сроки реализации Программы. Реализация программы рассчитана на 2003-2005 годы и предполагаеттри этапа. Во второй половине 2003 и начале 2004 года формирование иутверждение пакета инвестиционных предложений по Нижегородскомурайону г. Нижнего Новгорода, в 2004 году - по другим районам г.Нижнего Новгорода, в 2005 году - по городам и районам Нижегородскойобласти. Практическое осуществление инвестиционных проектовпроисходит в течение всего срока реализации программы. 4. План мероприятий Программы. Финансовое обеспечениеПрограммы Исполнители Предполагаемые финансовые ресурсы Программы (тыс. руб.) Всего 2003 год 2004 год 2005 год Бюджетные Внебюджетные Бюджетные Внебюджетные Бюджетные ВнебюджетныеЭтапы, основные Областной Собственные Областной Собственные Областной Собственныенаправления, бюджет средства бюджет средства бюджет средствамероприятия и содержание частных частных частныхработ инвесторов инвесторов инвесторов2003 - 2005 годы 25 000, 0 4 000, 0 2 500, 0 3 000, 0 6 250, 0 3 000, 0 6 250,01. Нормативно-правовое Министерство В пределахобеспечение имущественных бюджетныхинвестирования в объекты отношений, министерство ассигнованийнедвижимости культуры нагосударственной основнуюсобственности деятельностьНижегородской области1.1. Анализ практики Министерство -" "-применения имущественныхнормативно-правовых актов, отношений, министерстворегламентирующих культуры,и регулирующих порядок министерствопривлечения строительстваинвестиций в объекты и жилищно-комму-нальногонедвижимости хозяйствагосударственнойсобственностиНижегородской области1.2. Разработка Министерство -" "-нормативно-правовых имущественныхактов, стимулирующих отношений, министерстводальнейшее культурыинвестирование в объектынедвижимостигосударственнойсобственностиНижегородской области2. Анализ рынка Министерство В пределахнедвижимости имущественных бюджетных отношений, министерство ассигнований культуры на во взаимодействии с ГП основную "Реформа" деятельность (по согласованию)2.1. Изучение рынка продаж Министерство -" "-и имущественныхаренды коммерческой, отношений, министерствогосударственной культурыи муниципальной во взаимодействии с ГПнедвижимости "Реформа" (по согласованию)2.2. Выработка предложений Министерство -" "-потенциальным имущественныхинвесторам объектов отношений, министерствонедвижимости культуры- объектов культурного во взаимодействии с ГПнаследия "Реформа" (по согласованию)3. Формирование баз данных Министерство 10 000, 0 4 000, 0 - 3 000, 0 - 3 000, 0 -и имущественныхпакета инвестиционных отношений, министерствопредложений культуры,по объектам недвижимости - министерство финансов,объектам Главноекультурного наследия управление архитектуры и градостроительства г. Н. Новгорода (по согласованию)3.1. Подготовка перечней Министерство В пределахобъектов имущественных бюджетныхкультурного наследия: отношений; министерство ассигнованийвыполнение культуры наобследований объектов; основнуювыявление деятельностьобъектов, нуждающихся винвестициях3.2. Подготовка и Министерство -" "-проведение имущественныхконкурса на лучшее отношений, министерствопредложение культурыпо изготовлению паспортовобъектовкультурного наследия3.3. Проведение работы по Министерство 10 000, 0 4 000, 0 - 3 000, 0 - 3 000, 0 -изготовлению имущественныхпаспортов объектов отношений, министерствокультурного культуры,наследия, включающих в себя Главное управлениеоценку архитектурытехнических характеристик и градостроительств г. Н.объектов, Новгорода,предмет их охраны, победитель конкурса навозможности лучшеетрансформации объекта предложение понедвижимости изготовлениюи использования прилегающей паспортов объектовтерритории3.4. Выполнение оценки Министерство -" "-объема имущественныхнеобходимых частных отношений, министерствоинвестиций культурыв сохранение объекта во взаимодействии с ГПкультурного "Реформа"наследия, приоритетности и (по согласованию)коммерческойпривлекательностиинвестированияна основе анализа рынканедвижимостии результатов паспортизацииобъектов3.5. Разработка Министерство -" "-инвестиционных имущественныхусловий по ремонту, отношений, министерствоприспособлению культурыи реставрации объектовкультурногонаследия с учетом объемов исроковфинансирования работ3.6. Подготовка перечней Министерство -" "-объектов имущественныхкультурного наследия, отношений, министерствоподлежащих финансов,страхованию за счет средств министерство культурыобластногобюджета в рамках реализацииПрограммыпо развитию страхования3.7. Формирование базы Министерство -" "-данных имущественныхобъектов инвестирования, отношений, министерствовключающей культурыполную информацию об Нижегородской области, ГПобъектах "Реформа"и пакет инвестиционных (по согласованию)предложений3.8. Представление пакета Министерство -" "-инвестиционных имущественныхпредложений по объектам отношений, министерствокультурного культурынаследия на утверждение Нижегородской областиПравительстваНижегородской области (одинразв полугодие)4. Реализация Министерство 15 000, 0 - 2 500, 0 - 6 250, 0 - 6 250,0инвестиционных имущественныхпрограмм отношений, министерство культуры, министерство строительства и ЖКХ, учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, во взаимодействии с ГУП "Нижтехинвентаризация, ГП "ДиРОН", Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет4.1. Публикация в средствах Министерство В пределахмассовой имущественных бюджетныхинформации и размещение в отношений, министерство ассигнованийсети культуры наИнтернет пакета основнуюинвестиционных деятельностьпредложений по сохранениюобъектовкультурного наследия4.2. Проведение конкурсов Министерство -" "-на имущественныхлучший инвестиционный отношений, министерствопроект культуры,по ремонту, приспособлению министерствои строительствареставрации объектов и ЖКХкультурногонаследия4.3. Разработка и Министерство 15 000, 0 - 2 500, 0 - 6 250, 0 - 6 250,0экспертиза имущественныхинвестиционных проектов отношений, министерство(научно-исследовательской культуры,и проектно-сметной министерстводокументации), строительстваоценка рыночной стоимости и ЖКХ, Нижегородскийобъектов государственныйнедвижимости архитектурно-строительный университет4.4. Заключение Министерство В пределахинвестиционных имущественных бюджетныхдоговоров и контроль отношений, министерство ассигнованийвыполнения культуры, наих условий, приемка министерство основнуюобъектов строительства деятельностьпосле реализации и ЖКХинвестиционныхпроектов4.5. Формирование долевой Министерство -" "-собственности имущественныхна объекты инвестирования, отношений, министерстворегистрация культуры,прав на недвижимое государственноеимущество учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним4.6. Анализ реализации Министерство -" "-инвестиционных имущественныхпроектов, оценка отношений, министерствоэффективности культурыинвестиций 5. Ресурсное обеспечение реализации Программы. Программа, имея главной целью, обеспечение сохранности объектовкультурного наследия (памятников истории и культуры), повышение ихрыночной стоимости потребует незначительного финансирования за счетсредств областного бюджета. Вместе с тем, привлекаемые частныеинвестиции в десятки раз "перекрывают" начальные расходы бюджета.Необходимо отметить, что разработчиками Программы прогнозируетсявозврат значительной части (около 70%) израсходованных бюджетныхсредств за счет включения в дальнейшем в условия инвестиционныхконкурсов обязанности инвесторов компенсировать затраты, связанные сизготовлением паспортов объектов. Всего потребность в финансовых ресурсах на реализациюмероприятий Программы составляет 25 000 тыс. рублей, в том числе: - 10 000 тыс. рублей часть средств, выделяемых из областногобюджета на цели оценки и инвентаризации объектов государственногонежилого фонда; - 15 000 тыс. рублей средства, выделяемые частными инвесторамипо условиям инвестиционных конкурсов на цели экспертизыинвестиционных проектов и оценки объектов культурного наследия. 6. Организация управления Программой и механизм ее реализации. Заказчик Программы - Правительство Нижегородской области. Оперативное управление и координацию мероприятий Программыосуществляет министерство имущественных отношений Нижегородскойобласти. Контроль над ходом реализации программных мероприятийосуществляет Правительство Нижегородской области. Реализацию программы осуществляют министерство имущественныхотношений и министерство культуры Нижегородской области. 7. Ожидаемые результаты реализации Программы и критерии оценкиее эффективности. Реализация программы позволит в значительной мере выявить ивосстановить историческое и культурное наследие Нижегородскойобласти, улучшить социальную и экономическую ситуацию за счетразвития предпринимательских услуг, увеличить доходы бюджета областиот использования объектов государственного нежилого фонда и повыситьих рыночную стоимость.