Постановление Правительства Нижегородской области от 18.07.2008 № 289
Об утверждении Методических рекомендаций по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области
ПРАВИТЕЛЬСТВО НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 июля 2008 года N 289 Об утверждении Методических рекомендаций по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации,Жилищным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексомРоссийской Федерации, Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РоссийскойФедерации", Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "Овведении в действие Градостроительного кодекса РоссийскойФедерации", в целях оптимизации процесса проведения мероприятий исовершенствования условий для формирования и постановки нагосударственный кадастровый учет земельных участков подмногоквартирными домами на территории Нижегородской областиПравительство Нижегородской области постановляет: 1. Утвердить прилагаемые Методические рекомендации поформированию земельных участков под многоквартирными домами натерритории Нижегородской области. 2. Настоящее постановление вступает в силу со дня егоофициального опубликования. Губернатор В.П. Шанцев УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Нижегородской области от 18.07.2008 N 289 Методические рекомендации по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области 1. Введение 1.1. Методические рекомендации разработаны с цельюединообразного применения положений федерального законодательства,для оказания практической помощи органам местного самоуправления поформированию и постановке на государственный кадастровый учетземельных участков под многоквартирными домами в целях реализацииправ собственников. 1.2. Методические рекомендации предусматривают в соответствиис градостроительным, земельным, жилищным законодательством и доутверждения в установленном порядке технических регламентов поорганизации территорий порядок и правила подготовки, согласования иутверждения документации по планировке застроенных территорий вцелях формирования и постановки на государственный кадастровый учетземельных участков, на которых расположены многоквартирные дома ииные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, вслучае, если до 1 марта 2005 года такие земельные участки несформированы и не проведен их государственный кадастровый учет. 2. Общие положения 2.1. В существующей застройке поселений земельный участок, накотором расположены многоквартирный дом и иные входящие в составтакого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевойсобственностью собственников помещений в многоквартирном доме, вслучае, если земельный участок сформирован и поставлен нагосударственный кадастровый учет. 2.2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирныйдом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимогоимущества, с момента его формирования и проведения государственногокадастрового учета переходит бесплатно в общую долевуюсобственность собственников помещений в многоквартирном доме впорядке и на условиях, которые установлены гражданским и жилищнымзаконодательством. Для передачи такого земельного участка в общуюдолевую собственность собственников помещений в многоквартирномдоме не требуется издание специального распорядительного актаорганов местного самоуправления или органов государственной власти. 2.3. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимогоимущества, входящие в состав таких домов, построенные илиреконструированные после введения в действие Жилищного кодексаРоссийской Федерации (то есть после 1 марта 2005 года), принимаютсяприемочной комиссией только при установлении размеров и границземельных участков, на которых расположены такие многоквартирныедома. 2.4. Состав общего имущества, принадлежащего на праве общейдолевой собственности собственникам помещений в многоквартирномдоме, определяется в соответствии со статьей 36 Жилищного кодексаРоссийской Федерации и постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правилсодержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилизменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения вслучае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержаниюи ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащегокачества и (или) с перерывами, превышающими установленнуюпродолжительность". 2.5. Границы земельного участка, на которых расположенымногоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объектынедвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий,границ смежных земельных участков (при их наличии) и проездов,естественных границ земельных участков, границ отвода магистральныхинженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительнымитребованиями не установлено иное. 2.6. В границы земельного участка включаются все объекты,входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним. 2.7. При установлении границ должно быть предусмотренообеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для нихобъектами в границах земельного участка, частями подземного инадземного пространства, пешеходными проходами и проездами кобъектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ кним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользованияпутем установления органом местного самоуправления публичногосервитута с учетом градостроительных нормативов. 2.8. Границы земельных участков, в пределах которыхрасположены объекты недвижимого имущества, предназначенные дляэлектро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения,а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилыхкварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственногообслуживания указанного имущества устанавливаются органами местногосамоуправления в составе проектов межевания с учетом местныхнормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии -утвержденных органом местного самоуправления расчетныхпоказателей). 2.9. Земельные участки общего пользования, занятые площадями,улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами,бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могутвключаться в состав различных территориальных зон и не подлежатприватизации. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым изоборота, не могут предоставляться в частную собственность, а такжебыть объектами сделок. Земельные участки, отнесенные к землям,ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность,за исключением случаев, установленных федеральными законами. Непредоставляются в частную собственность земельные участкизарезервированные для государственных или муниципальных нужд. 2.10. Нормативный размер земельного участка, передаваемого вобщую долевую собственность собственников помещений вмногоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости отплощади земельного участка, на котором расположены многоквартирныйдом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимогоимущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий,необходимых для обеспечения их функционирования (обслуживания), сучетом соблюдения требований градостроительных нормативов,противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями ииных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания вмногоквартирном доме, обслуживания жилых зданий и другогоимущества, а также доступ к этим объектам. При этом должныобеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежныхземельных участках и права собственников, владельцев, пользователейи арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных наних зданий, строений и сооружений. 2.11. Расчет нормативных размеров земельных участков, накоторых расположены многоквартирный дом и иные входящие в составтакого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется поместным нормативам градостроительного проектирования, действовавшимв период застройки (при их отсутствии - в соответствии с приказомМинземстроя РФ от 26 августа 1998 года N 59 "Об утвержденииметодических указаний по расчету нормативных размеров земельныхучастков в кондоминиумах"). 2.12. Если фактическая площадь земельного участка всуществующей застройке меньше нормативных размеров площади,бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственниковпомещений в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельногоучастка за счет смежных земельных участков не представляетсявозможным, то границы земельного участка многоквартирного домаустанавливаются по фактически существующим границам. 2.13. Сверхнормативная территория может быть переданасобственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (заплату), аренду только при условии, что она, в соответствии сутвержденной градостроительной документацией, не может бытьиспользована в качестве самостоятельного объекта. 2.14. Разделение земельного участка, предоставленного впользование нескольким многоквартирным домам, на несколькоземельных участков, объединение земельных участков в один земельныйучасток, изменение общей границы земельных участков осуществляетсяпри совместном обращении в орган местного самоуправленияуполномоченных представителей собственников помещений данных домов,при этом подготовка документации по планировке территории нетребуется. Размеры образованных земельных участков не должныпревышать предусмотренные градостроительным регламентоммаксимальные размеры земельных участков и не должны быть меньшепредусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеровземельных участков. Обязательным условием разделения земельногоучастка на несколько земельных участков является наличие подъездов,подходов к каждому образованному земельному участку. Объединениеземельных участков в один земельный участок допускается только приусловии, если образованный земельный участок будет находиться вграницах одной территориальной зоны. 3. Порядок формирования земельного участка 3.1. Проведение работ по формированию земельного участкавключает в себя подготовку проекта межевания территории,градостроительного плана. Если застроенные территории не разделены на земельные участки,границы земельных участков, на которых расположены многоквартирныедома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировкитерриторий и проектов межевания территорий, которые утверждаютсяглавой местной администрации поселения, главой местнойадминистрации городского округа с соблюдением процедуры публичныхслушаний. 3.2. Органы местного самоуправления поселения, органы местногосамоуправления городского округа обеспечивают подготовку проектамежевания территории на основании генерального плана поселения,генерального плана городского округа, правил землепользования изастройки. 3.3. Выделение земельных участков на застроенных и неразделенных на земельные участки территориях, для формированияземельных участков многоквартирных домов осуществляется по решениюоргана местного самоуправления поселения (городского округа) поинициативе: 3.3.1. Собственников помещений многоквартирных домов,расположенных на соответствующей территории, заинтересованных вреализации принадлежащего им права выделить и приобрести в общуюдолевую собственность земельные участки для использованиярасположенных на них зданий; 3.3.2. Уполномоченных органов местного самоуправления в случаеподготовки проектов межевания подлежащих застройке территорий вцелях установления границ незастроенных земельных участков,планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам длястроительства. 3.3.3. Физических и юридических лиц заинтересованных впредоставлении земельного участка с целью строительства назастроенной территории. 3.4. Проект градостроительного плана земельного участкавыполняется в составе проекта межевания в соответствии с формойградостроительного плана земельного участка, установленнойпостановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря2005 года N 840 "О форме градостроительного плана земельногоучастка". 3.5. При подготовке и согласовании проекта межеваниятерритории и градостроительного плана земельного участка в составепроекта межевания должны учитываться требования градостроительногозаконодательства: 3.5.1. характер фактически сложившегося землепользования нанеразделенной на земельные участки застроенной территории; 3.5.2. минимальные и максимальные размеры земельных участков,определяемые в соответствии с градостроительными нормативами иправилами, действовавшими в период застройки территории; 3.5.3. обеспечение проезда, прохода к каждому земельномуучастку; 3.5.4. границы территорий объектов культурного наследия,границы зон с особыми условиями использования территорий, границызон действия публичных сервитутов. 3.6. В проектах межевания территории помимо определения границземельных участков существующих зданий, строений, сооруженийфиксируются границы свободных от застройки земельных участков,свободных от прав третьих лиц, собственность на которые неразграничена, которые могут быть предложены для предоставленияфизическим, юридическим лицам в целях строительства. 3.7. Проекты межевания территории и градостроительные планыземельных участков в составе проектов межевания территории подлежатсогласованию с: 3.7.1. Органом государственной власти Нижегородской области поуправлению и распоряжению земельными ресурсами (для территориигорода Нижнего Новгорода); 3.7.2. Уполномоченным органом местного самоуправления повопросам градостроительной деятельности в части соответствия: а)техническим регламентам (строительным нормам и правилам - на периоддо утверждения в установленном порядке технических регламентов); б)градостроительным регламентам, включая размеры и конфигурациювыявленных свободных земельных участков, предлагаемых длястроительства в пределах застроенной территории, предельныепараметры строительства; в) минимальным и максимальным размерамземельных участков многоквартирных домов, определенныхградостроительными нормативами, действовавшими в период застройкитерритории; г) требованиям обеспечения прохода, проезда натерритории квартала, микрорайона, выполняемым путем установленияграниц зон действия публичных сервитутов и иным особым условиямиспользования территории; д) требованиям о соблюдении прав третьихлиц, в том числе путем признания соответствующих кварталов,микрорайонов, их частей неделимыми - в соответствующих случаях. 3.8. Проект межевания подлежит обязательному рассмотрению напубличных слушаниях, проводимых в установленном законом порядкекомиссией по землепользованию и застройке, созданной в соответствиис градостроительным законодательством, с участием граждан,проживающих на территории, применительно к которой осуществляетсяподготовка проекта ее межевания, правообладателей земельныхучастков и объектов капитального строительства, расположенных науказанной территории, лиц, законные интересы которых могут бытьнарушены в связи с утверждением проекта межевания. 3.9. Предметом публичных слушаний является соблюдение правграждан, проживающих в существующей жилой застройке,правообладателей иных объектов недвижимости путем определения впроекте межевания территории: а) границ земельных участков, б) принеобходимости - границ зон действия публичных сервитутов. 3.10. Проекты межевания территории, а также документыпроведенных согласований направляются главе местной администрации,который принимает одно из двух решений: а) об утверждении документации; б) об отклонении такой документации и направлении ее надоработку. 3.11. Утвержденный проект межевания территории являетсяоснованием для проведения в соответствии с законодательством: 3.11.1. государственного кадастрового учета земельногоучастка; 3.11.2. государственной регистрации прав на земельный участок. 3.12. В целях повышения эффективности предлагаемыхмероприятий, параллельно с формированием границ участков,подготовкой проектов межевания территории, градостроительных плановорганам местного самоуправления рекомендуется инициироватьсвоевременную (до 1 января 2010 года) подготовку документовтерриториального планирования муниципальных образований области(проекты схем территориального планирования муниципальных районов,генпланов городских округов, поселений), правил землепользования изастройки.