Постановление Правительства Нижегородской области от 18.02.2008 № 41
Об утверждении долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан на территории Нижегородской области до 2020 года
ПРАВИТЕЛЬСТВО НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 февраля 2008 года N 41 Об утверждении долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан на территории Нижегородской области до 2020 года (В редакции Постановления Правительства Нижегородской области от 12.03.2009 г. N 107) В целях улучшения качества жизни населения Нижегородскойобласти, оказания мер государственной поддержки в решении жилищныхвопросов малообеспеченным категориям граждан и реализации права наобеспечение комфортным и доступным жильем всех категорий граждан натерритории области Правительство Нижегородской областипостановляет: 1. Утвердить прилагаемую долгосрочную стратегию массовогостроительства жилья для всех категорий граждан на территорииНижегородской области до 2020 года. 2. Возложить функции координации и контроля за ходомреализации долгосрочной стратегии массового строительства жилья длявсех категорий граждан на территории Нижегородской области до 2020года на министерство социальной политики Нижегородской области. (Вредакции Постановления Правительства Нижегородской области от12.03.2009 г. N 107) 3. Контроль за исполнением настоящего постановления оставляюза собой. Губернатор В.П. Шанцев УТВЕРЖДЕНА постановлением Правительства Нижегородской области 18.02.2008 N 41 ДОЛГОСРОЧНАЯ СТРАТЕГИЯ МАССОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ДЛЯ ВСЕХ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН НА ТЕРРИТОРИИ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ ДО 2020 ГОДА ВВЕДЕНИЕ Наличие возможности улучшения жилищных условий является важнымпоказателем повышения благосостояния населения, предпосылкой ксоциальной и экономической стабильности в Нижегородской области,следовательно, решение жилищной проблемы граждан является одним изприоритетов государственной политики в Нижегородской области. Основной задачей государственной политики в жилищной сфереявляется создание необходимых условий для эффективной реализациивозможности граждан по улучшению своих жилищных условий, а такжеоказание содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан,которые не могут этого сделать самостоятельно. В целях решения данной задачи, а также задач, поставленныхПрезидентом Российской Федерации В.В.Путиным в послании кФедеральному Собранию Российской Федерации 26 апреля 2007 года,разработана долгосрочная стратегия массового строительства жильядля всех категорий граждан на территории Нижегородской области до2020 года (далее - Стратегия), отражающая цели, принципы имеханизмы государственной политики, направленные на обеспечениемассового строительства жилья для всех категорий граждан вНижегородской области. Стратегия массового строительства жилья призвана стать базовымдокументом, в соответствии с которым будут совершенствоватьсямеханизмы развития рынка жилья и формироваться нормативно-правоваябаза по его регулированию. Определенные Стратегией направления и подходы к обеспечениюмассового жилищного строительства, обеспечению доступности жильядля различных социальных групп населения станут ориентирами всемуровням власти, бизнесу и гражданам по выработке решений в этойсфере. 1. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ В НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ 1.1. Социальное значение жилищной проблемы В настоящее время в Нижегородской области около 57 тысяч семейсостоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях ворганах местного самоуправления муниципальных образованийНижегородской области, более 40% населения проживает в жилыхпомещениях, не отвечающих минимальным требованиям благоустройства,и по данным социологических опросов более 60% семей области неудовлетворены своими жилищными условиями. Отсутствие реальных возможностей у населения обеспечить своипотребности в комфортных условиях проживания препятствуетполноценному и гармоничному развитию личности, снижаетдемографическую активность населения, обостряет социальнуюнапряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлениюэкономического развития области. Таким образом, основой государственной политики в этом вопроседолжна стать ориентированность на создание условий, позволяющихудовлетворять потребность в жилье экономически активной частинаселения области, а также оказание эффективных мер государственнойподдержки категориям граждан, которые в силу объективных причин немогут решить жилищную проблему самостоятельно. 1.2. Существующее состояние рынка жилья Объем жилищного фонда в Нижегородской области по состоянию наянварь 2007г. составлял 75,6 млн.кв.м, в том числе: 75% от общего объема приходится на жилищный фонд в городскихпоселениях, 25% от общего объема - в сельской местности, чтосвидетельствует о значительной урбанизации населения вНижегородской области; 80% общего объема жилищного фонда области находится всобственности граждан (при этом у значительной доли собственниковотсутствуют достаточные средства на содержание своего жилья и онине готовы принимать на себя ответственность и расходы поэксплуатации многоквартирных домов); 20% общего объема жилищного фонда находится в государственнойи муниципальной собственности (в основном это жилье,предоставленное гражданам в разное время по договорам социальногонайма без учета их имущественного положения, независимо от уровнядоходов проживающих там граждан). Бремя содержания такого жильянесут местные бюджеты, что приводит к неэффективному использованиюих ограниченных финансовых ресурсов и не способствует увеличениюжилья, предназначенного для социального найма. Жилищный фонд в Нижегородской области имеет следующуюструктуру: по типу застройки - 30,2% - индивидуальное жилье, 69,8%-многоэтажная застройка. Степень износа жилищного фонда по состоянию на январь 2007года характеризовалась следующими показателями (по площади жилыхпомещений): - минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 66,6 % жилищногофонда; - износ от 31 до 65%, имеет 29,3% жилищного фонда (этожилищный фонд, требующий ремонта либо модернизации); - износ от 66 до 70% имеет 2,8% жилищного фонда (при данномпроценте износа обязательным является проведение капитальногоремонта либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса); - критическую степень износа свыше 70% имеет 1,3% жилищногофонда. Строительство жилья характеризуется следующими показателями: в2006 году введено в эксплуатацию 826 тыс.кв.м жилья, что составляет116,1% к объему 2005 года. Ввод жилья на душу населения по районам Нижегородской областинеравномерен. По итогам 2006 года в среднем по области введено 0,24кв.м на человека, при разбросе от 0,01 кв.м на человека вСергачском районе до 0,94 кв.м в Арзамасском районе. Объемы ввода жилья во многих районах Нижегородской области неотвечают существующей потребности, что обусловлено не толькообъективными социально-экономическими факторами, но и рядомсубъективных факторов, включая качество управления жилищным фондомна уровне органов местного самоуправления муниципальных образованийНижегородской области. Одним из факторов, сдерживающих рост темпов строительстважилья, является ресурсное ограничение строительного комплекса.Развитие строительного комплекса ограничивается: изношенностьюпроизводственных мощностей, низкой конкурентоспособностью рядаотечественных строительных материалов, недостаточным уровнемвнедрения современных технологий строительства и производствастроительных материалов, дефицитом квалифицированных кадров на всехуровнях. Кроме того, по оценке территориального органа Федеральнойслужбы государственной статистики по Нижегородской области износосновных фондов в промышленности строительных материалов составляетоколо 44%. Для того, чтобы обеспечить ежегодный ввод жилья на уровне 3,5млн. кв.м (в расчете 1 квадратный метр на 1 человека), необходимоувеличить темпы оснащения земельных участков инженернойинфраструктурой (примерно в 5 раз). Стоимость жилья в Нижегородской области продолжает расти.Начиная с 2002 года стоимость жилья росла в среднем на 10% в год -с 11357 рублей/кв.м в 2002 году до 44738 рублей/кв.м в 2007 году.Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006году - на 100%, по итогам первого квартала 2007 года цены вырослина 6,8% по сравнению с концом 2006 года и составили 40900 тысячрублей на первичном рынке и 41900 тысяч рублей на вторичном рынкежилья. При этом темпы роста доходов населения существенно нижетемпов роста цен на жилье. Серьезной проблемой жилищного рынка является то, что циклыроста спроса и предложения на жилье не совпадают. Спрос растетдостаточно интенсивно (в 2005-2006 году в Нижегородской областиспрос стимулировался ростом доходов населения, развитием ипотеки,падением курса доллара и отсутствием адекватных финансовыхинструментов вложения накопленных средств), а рост объемовпредложения обеспечивается с существенной задержкой (1-3 года).Иными словами, основная причина опережающего роста цен - дисбалансспроса и предложения на рынке жилья. Кроме того, отсутствиестабильности на жилищном рынке формирует тенденцию роста объемовжилья, приобретаемого в инвестиционных целях, а существующийдисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынкапреимущественно на высокодоходные группы населения. Как показывает общемировая практика, чем менее прогнозируемытенденции спроса и предложения, тем выше цены на жилье. Несмотря на рост объемов ипотечного жилищного кредитования (в2006 году выдано ипотечных кредитов на сумму 3,6 млрд. рублей, чтопочти в 2 раза превышает прогнозный показатель), ориентация наипотечные механизмы приобретения жилья в собственность не позволиласущественно повысить доступность жилья. Уровень доходов населения и цен на рынке жилья не позволяютприобрести жилье практически 85% населения Нижегородской области,желающим улучшить жилищные условия. Серьезной проблемой является предоставление жилья в социальныйнаем малообеспеченным слоям населения. Обязательства попредоставлению муниципального жилья имеются почти перед 57 тыс.семей. Основными проблемами в этой сфере являются отсутствиефинансовых возможностей у органов местного самоуправлениямуниципальных образований Нижегородской области для строительства иприобретения жилья для предоставления в социальный наем, а такжепереход части жилых помещений из муниципального жилищного фонда всобственность граждан в связи с проведением до 2010 года бесплатнойприватизации жилья, предоставленного по договору социального найма. 2. ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ СТРАТЕГИИ 2.1. Стратегическая цель Целью настоящей Стратегии является обеспечение массовогостроительства жилья, доступного для приобретения в собственностьили предоставляемого по найму для всех категорий граждан,независимо от уровня их доходов. Политика органов государственной власти Нижегородской областипри реализации Стратегии будет основана на следующих принципах: 2.1.1. Приоритет развития рыночных механизмов, основанных наэффективном взаимодействии органов государственной властиНижегородской области, частного бизнеса и населения. 2.1.2. Государственное стимулирование отдельных видовдеятельности на рынке жилья. 2.1.3. Оказание государственной поддержки социальнонезащищенным категориям граждан при приобретении и найме жилья. 2.2. Основные задачи Стратегии Для достижения стратегической цели необходимо обеспечитьрешение следующих основных задач: 2.2.1. Обеспечение соответствия объемов комфортного жилищногофонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорийграждан. 2.2.2. Обеспечение сбалансированного развития новых и ранеезастроенных территорий путем организации территориальногопланирования и проведения эффективной градостроительной политики. 2.2.3. Обеспечение строительства инженерной, социальной,транспортной инфраструктуры. 2.2.4. Создание условий для приобретения собственного(частного) жилья широкими слоями населения. 2.2.5. Обеспечение населения жильем на основе найма, в томчисле социального. 2.2.6. Обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья. 2.2.7. Устранение и недопущение возникновения правовых иадминистративных барьеров в деятельности по строительству,предоставлению и обслуживанию жилья. 2.2.8. Развитие конкуренции на рынке жилья. 2.2.9. Расширение сферы частно-государственного партнерства. 2.2.10. Ресурсное обеспечение строительного комплекса. 2.3. Целевые показатели реализации Стратегии Основным целевым показателем реализации Стратегии являетсяобеспечение ежегодного ввода жилья в объеме 1 кв. м на душунаселения, то есть около 3,5 млн. кв. м жилья в год, что позволит к2020 году достичь: - средней обеспеченности жильем не менее 34,5 кв. метров общейплощади на 1 человека; - среднего срока накопления средств для приобретения жилья всобственность (показатель доступности) - 2,3 года; - среднего срока ожидания в очереди на предоставление жилья посоциальному найму - 3 года; - за период до 2020 года улучшат жилищные условия 751 тысячасемей (60% от общего количества жителей в Нижегородской области), втом числе: - 248,2 тысяч семей, относящихся к малообеспеченным категориямграждан, улучшат жилищные условия с использованием мергосударственной поддержки; - завершение расселения аварийного и ветхого фонда в 2014 годув объеме 1405 тыс.кв.м. 3. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СБАЛАНСИРОВАННОСТИ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ Сценарии развития рынка жилья зависят от объема спроса ипредложения на рынке, а также от активности государства по созданиюусловий для решения жилищных проблем для граждан, которые не могутприобрести или снять жилье на рынке без оказания содействия состороны государства. 3.1. Сценарии развития рынка жилья Наиболее вероятными сценариями развития рынка жилья в период2008-2020 годы являются инерционный и приоритетный, предполагающиеразную степень активности государства по регулированию спроса ипредложения, а также различные государственные приоритеты приоказании государственной поддержки отдельных категорий граждан. Инерционный сценарий предполагает: 1) низкую активность органов государственной властиНижегородской области по влиянию на структуру спроса и предложенияна рынке жилья; 2) государственное стимулирование приобретения жилья всобственность отдельными категориями граждан путем субсидированиячасти стоимости жилья; 3) сохранение используемых в настоящее время форм и методовгосударственного стимулирования строительства жилья,предусмотренных федеральными целевыми программами. Реализация этого сценария предполагает: Инвестиционные ресурсы на рынке будут направлятьсяпреимущественно на строительство элитного жилья, а также жилья,приобретаемого с использованием системы ипотечного кредитования.Продолжится практика приобретения жилья высокодоходными группаминаселения в инвестиционных целях. В результате этого вероятнонасыщение спроса на такое жилье и существенное снижение темповстроительства при дальнейшем росте цен. Государственная поддержка отдельных категорий граждан будет взначительной мере поглощаться опережающим ростом цен на жильё. Врезультате доступность жилья будет снижаться. Останется неразвитым рынок наемного жилья, что не толькоограничит доступность жилья для экономически активных категорийграждан, но и существенно ограничит мобильность трудовых ресурсов. Приоритетный сценарий предполагает: 1) стимулирование развития отдельных сегментов рынка жилья,обеспечивающее выравнивание темпов улучшения жилищных условийразличными категориями граждан и адекватное перераспределениеинвестиций; 2) государственное стимулирование приобретения жилья всобственность среднедоходными категориями граждан; 3) интенсификацию государственного стимулирования предложенийна рынке жилья за счет расширения форм и методов государственнойподдержки развития строительного комплекса. Важнейшим преимуществом этого сценария является расширениечисла граждан, способных приобретать и нанимать жилье на рынке. Учитывая социальную значимость рынка жилья, стратегическойзадачей государственной политики в соответствии со Стратегиейявляется максимальное соответствие платежеспособного спроса ипредложения потребностям граждан в Нижегородской области в жилье идальнейшее развитие Нижегородской области по приоритетномусценарию. Чтобы добиться соответствия баланса спроса и предложенияимеющимся потребностям в жилье, необходимо переломить существующуюориентацию рынка жилья на удовлетворение платежеспособного спросапреимущественно высокодоходных групп населения, одновременнообеспечив постоянный рост предложения. 3.2. Сегментирование рынка жилья При сильном дисбалансе между спросом и предложением, вызванныммалыми объемами строительства и значительной разницей в доходахразных категорий населения, необходимо обеспечить сегментированиерынка жилья с учетом платежеспособности всех категорий граждан, сприменением особых механизмов регулирования, как спроса, так ипредложения в каждом из сегментов. Основным результатом государственной политики в этом вопроседолжно стать достижение целевых показателей стратегии по уровнюжилищной обеспеченности в каждом из сегментов рынка. Должны быть сформированы следующие сегменты рынка жилья: - социальный сегмент (жилье, предоставляемое в социальныйнаем); - рыночные сегменты (сегмент наемного жилья, сегмент жилья,предоставляемого с использованием мер государственной поддержки,сегмент кооперативного и индивидуального жилья, не стимулируемыйсегмент). Спрос в социальном сегменте будет определяться с одной стороныпотребностью малоимущих и малобюджетных категорий граждан в жилье,с другой - финансовыми возможностями Нижегородской области иорганов местного самоуправления муниципальных образованийНижегородской области по обеспечению финансовой поддержки дляприобретения жилья. Спрос в рыночных сегментах будет определятьсядоходами граждан. 3.2.1. Сегмент социального жилья Обязательства по предоставлению жилья малоимущим гражданам,принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, будутисполняться путем предоставления жилья в социальный наем, или путемоказания государственной поддержки в форме частичногосубсидирования расходов на строительство или приобретение жилья засчет средств областного и (или) местных бюджетов. При этом субсидирование расходов на строительство илиприобретение жилья для малоимущих категорий граждан должноосуществляться исходя из социальной нормы предоставления жилья,устанавливаемого органами местного самоуправления Нижегородскойобласти. При этом минимальная норма предоставления жилья должнасоставлять 18 кв. метров на человека (33 кв. м для одинокопроживающих граждан, 42 кв. м для семьи из двух человек, 54 кв. мдля семьи из 3 человек). Для этого будет сформирован жилищный фонд социального наймадля предоставления по минимальным ценам гражданам, имеющим низкиедоходы. Главными характеристиками жилья социального найма являютсясоответствие минимальным социальным стандартам по площади икомфортности. Источником финансирования строительства жилого фонда,предоставляемого в социальный наем, должны стать доходы от платы занаем имеющегося жилищного фонда, бюджетные средства, средства Фондасодействия реформированию ЖКХ (в части граждан, расселяемых изаварийного муниципального жилищного фонда) и иные источники, атакже кредитные средства. Основными мерами по развитию фонда жилья, предоставляемого всоциальный наем, являются: 1. Установление экономически обоснованной платы за наем жилья(в том числе и существующего жилищного фонда), определяемой сучетом нормативной стоимости строительства жилья, зонированиевнутри поселения в зависимости от комфортности места расположенияжилья, степени комфортности жилого помещения, расходов насодержание жилья (включая расходы на капитальный ремонт). 2. Развитие механизмов долгосрочного кредитования органовместного самоуправления муниципальных образований Нижегородскойобласти на строительство и приобретение муниципального жилищногофонда, в том числе кредитования, обеспеченного залогом земель. 3. Стимулирование развития институтов рефинансированиякредитов, полученных органами местного самоуправления муниципальныхобразований Нижегородской области на строительство и приобретениемуниципального жилищного фонда. 4. Создание эффективных форм управления муниципальным жилищнымфондом. 3.2.2. Сегмент наемного жилья В структуре жилищного фонда в Нижегородской области особоеместо должно занять жилье, предоставляемое в наем на рыночныхусловиях. Наем жилья является одной из важных форм предоставления жильянаселению, обеспечивающий мобильность рабочей силы, а такжепозволяющий гибко реагировать на изменение демографическойструктуры, изменение доходов населения. Рынок наемного жилья - один из перспективных рынков,обладающий высокой потенциальной финансовой емкостью. Основным принципом развития найма жилья является экономическаяобоснованность платы за наем. Вне зависимости от формысобственности на жилье, предоставляемое в наем, его предоставлениедолжно быть платным и покрывать затраты собственника на содержаниежилья. Важным условием решения проблемы доступности жилья для всехкатегорий граждан является развитие института найма жилья,предоставляемого гражданам организациями различных формсобственности и частными лицами. Ключевой задачей для развитияэтого рынка является легализация и обеспечение прозрачностисуществующего рынка найма жилья. Основными мерами по развитию рынка найма жилья являются: 1) развитие механизмов долгосрочного кредитованиястроительства и приобретения жилья, предоставляемого в наем, в томчисле кредитования, обеспеченного залогом земель; 2) субсидирование процентной ставки по кредитам, полученным настроительство и приобретение жилья, предоставляемого в наем, засчет средств областного бюджета; 3) стимулирование развития системы рефинансирования кредитов,полученных органами местного самоуправления муниципальныхобразований Нижегородской области и юридическими лицами на созданиежилищного фонда, предоставляемого в наем. 3.2.3. Сегмент кооперативного и индивидуального жилья Формирование сегмента кооперативного и индивидуального жильянеобходимо для обеспечения доступности жилья в первую очередь длякатегорий граждан, доходы которых позволяют приобретать жилье всобственность с использованием накопительных и кредитныхмеханизмов, а также различных форм государственной поддержки. Основной характеристикой экономических отношений в указанномсегменте является то, что застройщик (индивидуальный застройщик илиобъединение граждан) не преследует цели извлечения прибыли, чтопозволяет снизить стоимость жилья. Государственное стимулирование развития этого сегмента должноосуществляться в формировании комплекса преимуществ для объединенийграждан для строительства и приобретения жилья в формежилищно-строительных кооперативов, а также в государственномстимулировании индивидуального жилищного строительства. Основными мерами по развитию сегмента кооперативного ииндивидуального жилья являются: 1) стимулирование развития деятельности объединений граждандля осуществления строительства жилья (жилищно-строительныекооперативы, жилищно-накопительные кооперативы); 2) предоставление рассрочки или отсрочки выплаты стоимостиземельного участка в целях жилищного строительства объединениямграждан; 3) развитие форм содействия органов местного самоуправлениямуниципальных образований Нижегородской области в созданиинекоммерческих объединений граждан для осуществления жилищногостроительства, а также оказания государственной поддержки такимобъединениям, в том числе в виде обеспечения земельных участковинфраструктурой; 4) развитие механизмов кредитования объединений граждан вцелях жилищного строительства. 3.2.4. Не стимулируемый сегмент рынка жилья В большей мере развитие жилищного строительства будетосуществляться в не стимулируемом сегменте рынка жилья.Государственная политика в данном сегменте заключается вобеспечении необходимых условий для развития конкуренции и недискриминационного доступа участников рынка к земельным, финансовыми энергетическим ресурсам. За период 2008-2020 годы планируется, что в данном сегментеулучшат жилищные условия 503 тыс. семей. 3.2.5. Сегмент жилья, предоставляемого с использованием мер государственной поддержки Законом Нижегородской области от 7 сентября 2007 года N 123-З"О жилищной политике в Нижегородской области" предусмотренобезвозмездное предоставление жилья отдельным категориям граждан (втом числе при расселении ветхого и аварийного жилищного фонда), атакже предоставление мер государственной поддержки, в том числе посистеме социальной ипотеки. За период с 2008 до 2020 года планируется обеспечить жильем сиспользованием мер государственной поддержки 248,2 тыс. семей, втом числе: 32,8 тыс. семей - проживающих в ветхом и аварийном жилищномфонде; 15,3 тыс. семей - на условиях компенсации за счет средствобластного и местных бюджетов части кредитной ставки припривлечении ипотечного кредита; 188 тыс. семей - участники системы социальной ипотеки безкомпенсации за счет средств областного и местных бюджетов частикредитной ставки при привлечении ипотечного кредита; 11,7 тыс. семей - участники федеральной целевой программы"Жилище", на 2002-2010 годы, утвержденной постановлениемПравительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года N 675(далее - ФЦП "Жилище"). 3.3. Прогноз роста предложения на рынке жилья Одной из ключевых причин создавшегося дисбаланса спроса ипредложения является недостаточность объемов вновь строящегосяжилья. Для обеспечения роста объемов предложения государственнаяполитика должна быть направлена на массовое строительство жилья дляразных сегментов рынка. Наиболее вероятными являются два варианта развития предложенияна рынке жилья, предполагающие разные темпы роста объемов вводимогожилья в зависимости от эффективности государственногостимулирования массового строительства жилья. Согласно прогнозу экстенсивного роста объемов строительстватемпы роста объемов вводимого жилья в период с 2008 по 2010 годсохранятся на прежнем уровне за счет набранной в предыдущие годыдинамики роста в рамках реализации приоритетного национальногопроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Согласно прогнозу интенсивного роста объемов строительствабудут обеспечены высокие темпы роста предложения на рынке жилья засчет эффективных мер государственного стимулирования развитиястроительного комплекса. 3.4. Виды жилищного строительства на территории Нижегородской области Основными видами жилищного строительства на территорииНижегородской области являются: жилищное строительство по государственному или муниципальномузаказу, осуществляемое за счет средств областного или местныхбюджетов в районах массовой застройки, в районах комплекснойреконструкции малоценного ветхого фонда, а также в развитие новыхземельных участков, в том числе: - жилищное строительство для предоставления жилья гражданам,переселяемым из ветхого, аварийного и непригодного для проживанияжилищного фонда, осуществляемое за счет средств областного бюджета; - жилищное строительство для обеспечения жильем участников ФЦП"Жилище", осуществляемое за счет средств областного бюджета; - жилищное строительство для предоставления жилья сиспользованием мер государственной поддержки, осуществляемое засчет средств областного бюджета, а также с учетом компенсации засчет средств областного и местных бюджетов части кредитной ставкипри привлечении ипотечного кредита (далее - компенсация частикредитной ставки) участникам системы социальной ипотеки натерритории Нижегородской области; коммерческое жилищное строительство, осуществляемое за счетсредств инвесторов на инвестиционно-привлекательных земельныхучастках, в районах массовой застройки, в районах комплекснойреконструкции малоценного ветхого фонда, а также в развитие новыхземельных участков, в том числе: - ведомственное жилищное строительство, осуществляемое за счетсредств организаций на территориях, освобождаемых от строенийведомственной принадлежности; - жилищное строительство на территории, высвобождаемой приперебазировании организаций, строящееся за счет собственных илипривлеченных средств на территории перебазируемых организаций; - жилищное строительство, осуществляемое наперепрофилированном земельном участке за счет собственных илипривлеченных средств на основании имеющихся у инвестораимущественных прав; индивидуальное жилищное строительство (строительство отдельностоящих малоэтажных жилых домов с количеством этажей не более чемтри, предназначенных для проживания одной семьи), осуществляемое засчет собственных или привлеченных средств граждан. Объемы жилищного строительства по видам на период 2008-2020годы составят: +------------------------------------+----------------------------------+----------------------------------+---------------------------------+| | I этап (2008-2014 годы) | II этап (2015-2020 годы) | ВСЕГО I-II этап (2008-2020) |+-----------------+------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| Сегмент рынка | Предоставление | Объем | % от | Коли- | Объем | % от | Коли- | Объем | % от | Коли- || жилья | жилья | строи- | ВСЕГО: | чество | строи- | ВСЕГО: | чество | строи- | ВСЕГО: | чество || | | тельства | | семей, | тельства | | семей, | тельства | | семей, || | | (тыс.кв.м) | | улучша- | (тыс.кв.м) | | улучша- | (тыс.кв.м) | | улучша- || | | | | ющих | | | ющих | | | ющих || | | | | жилищ- | | | жилищ- | | | жили- || | | | | ные | | | ные | | | щные || | | | | условия | | | условия | | | условия || | | | | (семей) | | | (семей) | | | (семей) |+-----------------+------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| Строительство | ВСЕГО, в том | 3 443,8 | 20,2 | 76 529 | 7 725,0 | 36,3 | 171667 | 11 168,8 | 29,1 | 248196 || жилья по | числе: | | | | | | | | | || +------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| государст- | 1. Жилищное | 1 475,0 | 8,7 | 32 778 | 0,0 | 0,0% | 0 | 1 475,0 | 3,8% | 32 778 || венному и | строительство | | | | | | | | | || муници- | для предос- | | | | | | | | | || пальному заказу | тавления жилья | | | | | | | | | || | гражданам, | | | | | | | | | || | переселяемым из | | | | | | | | | || | ветхого, | | | | | | | | | || | аварийного и | | | | | | | | | || | непригодного для | | | | | | | | | || | проживания | | | | | | | | | || | жилищного фонда | | | | | | | | | || +------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| | 2. Предо- | 1 968,8 | 10,8 | 43751,2 | 7 725,0 | 17,8 | 171667 | 9 693,8 | 14,9 | 215418 || | ставление жилья | | | | | | | | | || | по системе | | | | | | | | | || | социальной | | | | | | | | | || | ипотеки: | | | | | | | | | || +------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| | Предоставление | 528,8 | 3,1% | 11 751 | 0,0 | 0,0% | 0 | 528,8 | 1,4% | 11 751 || | жилья по системе | | | | | | | | | || | социальной | | | | | | | | | || | ипотеки для | | | | | | | | | || | участников ФЦП | | | | | | | | | || | "Жилище" | | | | | | | | | || +------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| | Предоставление | 750,0 | 4,4% | 16 667 | 7 725,0 | 36,3% | 171667 | 8 475,0 | 22,1% | 188333 || | жилья по системе | | | | | | | | | || | социальной | | | | | | | | | || | ипотеки для | | | | | | | | | || | прочих категорий | | | | | | | | | || | нуждающихся в | | | | | | | | | || | жилых помещениях | | | | | | | | | || | (без компенсации | | | | | | | | | || | части кредитной | | | | | | | | | || | ставки) | | | | | | | | | || +------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| | Предоставление | 690,0 | 4,1% | 15 333 | 0,0 | 0,0% | 0 | 690,0 | 1,8% | 15 333 || | жилья по системе | | | | | | | | | || | социальной | | | | | | | | | || | ипотеки для | | | | | | | | | || | прочих категорий | | | | | | | | | || | нуждающихся в | | | | | | | | | || | жилых помещениях | | | | | | | | | || | (с компенсацией | | | | | | | | | || | части кредитной | | | | | | | | | || | ставки) | | | | | | | | | |+-----------------+------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| Коммерческое | ВСЕГО, в том | 11 674,2 | 68,6% | 216189 | 11 943,0 | 56,1% | 221167 | 23 617,2 | 61,6% | 437355 || жилищное | числе: | | | | | | | | | || +------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| строительство | Жилищное | 9 339,4 | 54,9% | 172951 | 9 554,4 | 44,9% | 176933 | 18 893,8 | 49,3% | 349884 || | строительство, | | | | | | | | | || | осуществляемое | | | | | | | | | || | на муниципальных | | | | | | | | | || | и | | | | | | | | | || | государственных | | | | | | | | | || | земельных | | | | | | | | | || | участках | | | | | | | | | || +------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| | Жилищное | 1 751,1 | 10,3% | 32 428 | 1 791,5 | 8,4% | 33 175 | 3 542,6 | 9,2% | 65 603 || | строительство на | | | | | | | | | || | территории, | | | | | | | | | || | высвобождаемой | | | | | | | | | || | при | | | | | | | | | || | перебазировании | | | | | | | | | || | предприятия | | | | | | | | | || +------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| | Ведомственное | 583,7 | 3,4% | 10 809 | 597,2 | 2,8% | 11 058 | 1 180,9 | 3,1% | 21 868 || | жилищное | | | | | | | | | || | строительство | | | | | | | | | |+-----------------+------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| Индиви- | Строительство | 1 904,0 | 11,2% | 35 259 | 1 632,0 | 7,7% | 30 222 | 3 536,0 | 9,2% | 65 481 || дуальное | малоэтажных | | | | | | | | | || жилищное | жилых домов за | | | | | | | | | || строительство | счет собственных | | | | | | | | | || | или привлеченных | | | | | | | | | || | средств | | | | | | | | | || | физическими | | | | | | | | | || | лицами (отдельно | | | | | | | | | || | стоящих жилых | | | | | | | | | || | домов с | | | | | | | | | || | количеством | | | | | | | | | || | этажей не более | | | | | | | | | || | чем три, | | | | | | | | | || | предназначенных | | | | | | | | | || | для проживания | | | | | | | | | || | одной семьи) | | | | | | | | | |+-----------------+------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+| | ВСЕГО: | 17 022,0 | 100,0 | 327977,3 | 21 300,0 | 100% | 423055,6 | 38 322,0 | 100% | 751033 |+-----------------+------------------+------------+----------+----------+------------+----------+----------+------------+----------+---------+ 3.5. Тенденции развития рынка жилья в 2008-2020 годах Исходя из прогноза роста доходов граждан в Нижегородскойобласти на период 2008-2020 годы можно прогнозировать следующиетенденции на жилищном рынке в 2008-2020 годах в рамках реализацииприоритетного сценария развития рынка жилья и обеспеченияинтенсивного роста объемов строительства: 1. Прогнозируется, что имеющаяся на сегодняшний деньпотребность в жилье в социальном сегменте может быть удовлетворенак 2020 году. Одновременно с ростом платежеспособности граждан будетсокращаться бремя государственных затрат на субсидированиестроительства жилья для предоставления по социальному найму. 2. По мере удовлетворения спроса (в рыночных сегментах) ипотребности (в социальном сегменте), а также роста доходов гражданбудет наблюдаться существенное перераспределение по видам жилищногостроительства и, как следствие, будет обеспечен постоянный ростспроса в рыночных сегментах. 3. При прогнозируемых темпах строительства за период с 2008 по2020 год с учетом увеличивающегося спроса будет введено 38,3 млн.кв. метров жилья. Таким образом, в 2020 году спрос на жилье,сложившийся по состоянию на 2007 год, будет удовлетворен, а средняяобеспеченность жильем составит около 34,5 кв. метров на человека. 4. Прогнозируется, что к 2020 году возросшие финансовыевозможности граждан позволят им приобрести как минимум 23,6 млн.кв. метров жилья в рыночных сегментах в среднесрочной перспективе,помимо построенного в период 2008-2020 годы. Растущая финансоваявозможность (платежеспособность) граждан будет определятьэкономическое развитие строительной отрасли в последующие периоды. Таким образом, учитывая тенденции на рынке жилья, оптимальнымявляется обеспечение ввода следующих объемов жилья по видамжилищного строительства в период с 2008 по 2020 год: Всего жилья - 38,3 млн. кв. м, в том числе: Жилье, построенное по государственному и муниципальномузаказу, - 11,2 млн.кв.м; Коммерческое жилищное строительство - 23,6 млн.кв.м; Индивидуальное жилищное строительство - 3,5 млн.кв.м. С учетом оптимального прогноза ввода к 2020 году жилищный фондсоставит 112,4 млн. кв. метров. За период 2008-2020 годы в Нижегородской области сиспользованием мер государственной поддержки 248,2 тыс. семейсмогут улучшить жилищные условия (рис.1). Рисунок 1. Улучшение жилищных условий с использованием мер государственной поддержки (всего 248196 семей) Ресурсное обеспечение строительства жилья в период 2008-2020годы: Общий объем средств для обеспечения массового строительстважилья в период с 2008 по 2020 год составит 1425,6 млрд. рублей(рис. 2), из них: - средства, направляемые для строительства жилья по системесоциальной ипотеки - 409,4 млрд. руб. (28,7%); - средства консолидированного бюджета Нижегородской области настроительство жилья для расселения ветхого, аварийного инепригодного для проживания жилищного фонда - 39,9 млрд. руб.(2,8%); - собственные и заемные средства инвесторов в размере - 976,3млрд. рублей, что составляет 68,5%. Рисунок 2. Ресурсное обеспечение жилищного строительства на 2008-2020 годы Ресурсное обеспечение приобретения гражданами жилья,построенного по государственному и муниципальному заказу приведенов таблице. Таблица млн.рублей+------------------+----------------------------------------------------------------+| Направление | Источники финансирования приобретения гражданами жилья, || расходования | построенного по государственному и муниципальному заказу || +--------------+------------------+--------------+---------------+| средств | Федеральный | Консолиди- | Собственные | ИТОГО || | бюджет | рованный бюджет | и заемные | || | | Нижегородской | средства | || | | области | граждан | |+------------------+--------------+------------------+--------------+---------------+| Предоставление | 7 647,4 | 6 485,2 | 395 236,9 | 409 369,5 || жилья по системе | | | | || социальной | | | | || ипотеки, в том | | | | || числе: | | | | |+------------------+--------------+------------------+--------------+---------------+| Предоставление | 7 647,4 | 2 219,9 | 4 645,3 | 14 512,6 || жилья по системе | | | | || социальной | | | | || ипотеки для | | | | || участников ФЦП | | | | || "Жилище" | | | | |+------------------+--------------+------------------+--------------+---------------+| Предоставление | 0 | 0 | 372 455,8 | 372 455,8 || жилья по системе | | | | || социальной | | | | || ипотеки для | | | | || прочих категорий | | | | || нуждающихся в | | | | || жилых помещениях | | | | || (без компенсации | | | | || части кредитной | | | | || ставки) | | | | |+------------------+--------------+------------------+--------------+---------------+| Предоставление | 0 | 4 265,3 | 18 135,8 | 22 401,1 || жилья по системе | | | | || социальной | | | | || ипотеки для | | | | || прочих категорий | | | | || нуждающихся в | | | | || жилых помещениях | | | | || (с компенсацией | | | | || части кредитной | | | | || ставки) | | | | |+------------------+--------------+------------------+--------------+---------------+ Для обеспечения приобретения гражданами жилья, построенного погосударственному и муниципальному заказу за период с 2008 по 2020год в прогнозируемых объемах необходимый объем средств составит -449,3 млрд. рублей, в том числе: - субсидии гражданам за счет средств федерального бюджета -7,7 млрд. рублей (1,7%); - субсидии гражданам за счет средств консолидированногобюджета Нижегородской области - 46,4 млрд. руб. (10,3%); - собственные и заемные средства граждан - 395,2 млрд. рублей(88%). 4. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ МАССОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ 4.1. Территориальное планирование и градостроительная политика Ориентиром пространственного развития Нижегородской областидолжен стать принцип многополярного развития, заключающийся ввыделении опорных территорий, интенсивное социально-экономическоеразвитие которых позволяет распространить процессы развития надругие территории. Для определения приоритетов территориальногоразвития будет разработана и принята в установленном порядке схематерриториального планирования Нижегородской области. Развитие территорий внутри районов и городов области должнотакже строиться исходя из приоритета опорных территорий. С учетом необходимости исправления сложившихся перекосов вземлепользовании, градостроительная и земельная политика в период с2008 по 2020 год и в последующие годы будет ориентирована на болееинтенсивное развитие жилой застройки в направлении свободныхтерриторий. Этот процесс будет сопровождаться одновременноснижением плотности жилищного фонда и плотности застройки во всехпоселениях, за исключением города Нижнего Новгорода и некоторыхдругих крупных городов области. При подготовке документов территориального планирования иградостроительного зонирования в целях интенсивного развитияиндивидуального жилищного строительства в качестве целевогоориентира для резервирования территорий на период до 2020 годаобозначается доведение ввода малоэтажного жилья в среднем до 60процентов от общих объемов ввода жилья по области. 4.2. Развитие строительного комплекса Стратегической задачей Правительства Нижегородской областиявляется стимулирование интенсивного развития строительногокомплекса темпами, превышающими средний промышленный рост в периодс 2008 по 2020 год (не менее 12% в год). Для обеспечения интенсивного развития строительного комплексадолжны быть решены следующие основные проблемы: дефицит производственных мощностей; низкая конкурентоспособность ряда отечественных строительныхматериалов; недостаточный уровень внедрения современных технологийстроительства и производства строительных материалов; дефицит квалифицированных кадров на всех уровнях. Для этого государственная поддержка будет осуществляться последующим ключевым направлениям: 4.2.1. Содействие развитию исследований и разработокинновационных технологий: - эффективное использование сырьевых ресурсов на базефундаментальных и прикладных научных исследований с использованиемприоритетных технических решений, достижений в областимашиностроения, химии, нано- и биотехнологий, лазерных иинформационных технологий; - создание конкурентоспособных по качеству и цене типовзданий, материалов и изделий с учетом требований безопасности,энергоэффективности, ресурсосбережения, эргономики, гигиены; - повышение степени использования местного сырья впроизводстве строительных материалов; - расширение утилизации и использования в производствестроительных материалов техногенных отходов. Для обеспечения выполнения исследований и разработкиинновационных технологий в строительном комплексе будет оказыватьсягосударственная поддержка развития опытно-конструкторской иэкспериментальной базы производства строительных материалов иизделий. 4.2.2. Содействие модернизации производства и внедрениюинноваций: - предоставление организациям государственных гарантий исубсидирование процентной ставки по кредитам, направляемым намодернизацию, реконструкцию и развитие производств строительныхматериалов и изделий в соответствии с государственными приоритетамипо развитию территорий; - развитие механизмов субсидирования лизинговых платежей. 4.2.3. Содействие кадровому обеспечению строительногокомплекса: - разработка и внедрение современных программ обучения; - формирование государственного заказа на подготовкунеобходимых специалистов; - восстановление и развитие учебных центров по подготовке нановой технической основе высококвалифицированных рабочихстроительных специальностей и младшего звена техническогоперсонала; - развитие подготовки инженерных кадров по конструированию ипроектированию оборудования, оснастки и инструментов длястроительной индустрии; - привлечение иностранных строительных организаций встроительный комплекс области. 4.2.4. Стимулирование развития энергосбережения в строительномкомплексе В целом ускоренные темпы роста объемов жилищного строительствадо 2015 года соответствуют темпам роста производства тепловой иэлектрической энергии, заложенным в оптимистический сценарийЭнергетической стратегии России на период до 2020 года,утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 28августа 2003 года N 1234-р (далее - Энергетическая стратегия). В тоже время, без учета снижения энергозатрат и теплопотерь в новомжилищном фонде в период с 2015 по 2020 год прогнозируетсясущественный рост энергопотребления жилищного фонда, превышающийтемпы роста производства тепловой и электрической энергии на 13%. Однако необходимо учитывать, что тепло- и энергопотреблениевновь возводимого жилья уже сегодня существенно (до 30%) нижетепло- и энергопотребления в существующем жилищном фонде. Учитывая,что к 2015 году прогнозируется, что не менее трети жилых домов вструктуре жилищного фонда составят дома, возведенные в период с2008 по 2015 год, превышение тепло- и энергопотребления жилищногофонда показателей Энергетической стратегии будет менее существенными составит не более 4%. Тем не менее, для достижения соответствия темпов строительстважилья темпам роста производства тепловой и электрической энергии впериод с 2010 по 2020 год должен быть реализован комплекс мер поповышению энергоэффективности жилищного фонда, включающий: - капитальный ремонт и модернизацию существующего жилищногофонда с применением энергосберегающих технологий; - предоставление преференций, в том числе налоговых, приприменении энергосберегающих технологий при строительстве жилья; - обеспечение надежности коммунальной инфраструктуры путемстроительства и модернизации, исключающей потери энергии; - развитие применения альтернативных источниковэнергоресурсов, прежде всего при малоэтажном домостроении; - стимулирование строительства "энергопассивных" домов,обеспечивающих минимальное энергопотребление. 4.2.5. Развитие механизмов страхования на рынке жилья Важным инфраструктурным элементом, обеспечивающимфункционирование жилищного рынка, направленным на обеспечениезащиты прав его участников, является механизм страхования. Развитие добровольного страхования жилья его владельцами имеетважное значение, поскольку гарантирует компенсацию ущерба ипозволяет снять нагрузку с бюджета, направляемую на помощьгражданам. При этом страхование муниципального жилья,предоставляемого в наем, должно стать обязательным. 4.3. Финансирование инвестиционно-строительной деятельности Основными источниками финансированияинвестиционно-строительной деятельности при реализации Стратегиидолжны стать: - кредитные средства, в том числе привлекаемые под залогземельных участков, объектов незавершенного строительства; - средства участников фондового рынка; - средства граждан; - средства бюджетов всех уровней. Основными направлениями развития финансированияинвестиционно-строительной деятельности должны стать: - совершенствование механизмов долевого участия граждан встроительстве жилья; - расширение финансовой базы жилищного строительства за счеткредитных ресурсов; - развитие механизмов финансирования строительства жилья засчет средств фондового рынка (облигационные займы, паевыеинвестиционные фонды и др.); - совершенствование механизмов государственного участия вфинансировании инвестиционно-строительной деятельности, преждевсего в части строительства инженерной и социальной инфраструктуры; - развитие системы рефинансирования кредитов, предоставляемыхна финансирование инвестиционно-строительной деятельности. 5. ОСНОВНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ МАССОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ 5.1. Комплексное освоение территорий Ресурсы для интенсификации существующей городской застройкипрактически исчерпаны. Альтернативой "точечной" застройке должностать строительство жилья на территориях комплексного освоения.Таким образом, возникает совершенно новый рынок со своимихарактеристиками, который в перспективе может стать основным дляопределения цены на недвижимость и, как следствие, определятьдоступность жилья в целом. По предварительным подсчетам только планируемые на сегодняшнийдень к реализации проекты комплексного освоения территорий даютобъем ввода жилья до 20 млн. кв. м за период до 10 лет, начиная с2007 года. Таким образом, в перспективе за счет проектовкомплексного освоения территорий будет обеспечиваться до 20-25%всего нового жилого строительства ежегодно, а в крупных городах, вкоторых возможности точечной застройки практически исчерпаны,именно проекты комплексного освоения территорий будут являтьсяосновным источником нового жилья, занимая до 50-60% от всего объемавводимого жилья. Проекты комплексного освоения территории подразумевают, что надостаточно обширной территории возводится не только большоеколичество жилья, но также современная инфраструктура, позволяющаяобеспечивать население жильем в соответствии с современнымитребованиями по качеству, а также требованиями экологического иархитектурного характера. Для того, чтобы создать благоприятные условия для реализациипроектов комплексного освоения территории, необходимо обеспечитьвнедрение мер финансовой и организационной поддержки проектовкомплексного освоения территории, в том числе: 1. Формирование правовых механизмов консолидации необходимогодля комплексного освоения территории крупного земельного участка. 2. Установление специальных ограничений на развитие комплексноосваиваемой территории и окрестностей в виде, отличном отизначально запланированного, для защиты территорий от реализации насопредельных территориях проектов, прежде всего производственных,которые могут ухудшить жилищную среду территории. 3. Разработка методических рекомендаций по разработкедокументации, регламентирующей деятельность в сфере комплексногоосвоения территорий. 4. Повышение мотивации для реализации проектов комплексногоосвоения территорий на муниципальном уровне и обеспечениевозможности для выполнения органами местного самоуправлениямуниципальных образований Нижегородской области своих обязательствпо развитию коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурыв рамках проектов комплексного освоения территории. 5. Обеспечение разработки и принятия комплексаградостроительной документации органами местного самоуправлениявсех муниципальных образований Нижегородской области в срок до 1января 2010 года. 5.2. Обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой Важным вопросом, возникающим при освоении территорий, являетсянеобходимость обеспечения земельных участков инженерной,коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой. Для стимулирования обеспечения земельных участковинфраструктурой необходимо: 1. Формирование рынка инженерной подготовки земельных участковдля строительства жилья. Формирование такого рынка позволитдевелоперам на основе рыночных конкурентных механизмов приобретатьчерез аукционные процедуры необеспеченные инженернойинфраструктурой земельные участки с последующим обеспечениемучастков инженерной инфраструктурой и продажей подготовленныхучастков застройщикам. Строительство объектов инфраструктуры должно осуществляться наосновании договора, заключаемого органами местного самоуправлениямуниципальных образований Нижегородской области с застройщиком. 2. Формирование механизмов, позволяющих муниципальнымобразованиям выкупать объекты инженерной инфраструктуры. Источником средств для оплаты объектов инфраструктуры могутявляться средства бюджетов, пополняемые в том числе за счет: - средств, вырученных от продажи земельных участков либопродажи права на заключение договора аренды земельного участка дляжилищного строительства на аукционах; - доходов от амортизационной составляющей в тарифах накоммунальные услуги. Оплата построенных объектов инфраструктуры может бытьосуществлена зачетом встречных требований органов местногосамоуправления муниципальных образований Нижегородской области изастройщика: из стоимости земельного участка, приобретенного нааукционе, застройщик оплачивает цену за вычетом стоимостистроительства инфраструктуры. По завершении строительства данныхобъектов они передаются органам местного самоуправлениямуниципальных образований Нижегородской области в счетокончательной оплаты земельного участка, с одновременнымпрекращением обязательств органов местного самоуправлениямуниципальных образований Нижегородской области по оплате договора,заключенного на строительство объектов инфраструктуры. Также в качестве источника финансирования затрат органовместного самоуправления муниципальных образований Нижегородскойобласти по строительству или приобретению объектов инфраструктурыдолжен рассматриваться механизм земельной ипотеки. Длительностьрассрочки, обеспечиваемой ипотечным кредитованием, позволит вомногом решить проблему текущего дефицита местных бюджетов. 5.3. Развитие ранее застроенных территорий Градостроительная практика развития населенных пунктовпредусматривает развитие не только по экстенсивному пути, прикотором осуществляется присоединение всё новых и новых свободных отзастройки земель к территории города, но и по интенсивному пути всуществующих границах поселения. Градостроительное развитие осуществляется на территориях светхой застройкой, реорганизуемых производственных зон, инженерныхкоридоров. Наиболее актуальным является вопрос развития территорий,застроенных жилыми домами, утратившими свою потребительскуюпривлекательность, а также развитие территорий, направленное наизменение их функционального назначения - в соответствии с вновьутвержденной градостроительной документацией. Одним из направлений совершенствования механизмафинансирования развития городских территорий становится обоснованиеинвестиционно-строительной привлекательности для инвесторов. Поскольку органы местного самоуправления муниципальныхобразований Нижегородской области наделены полномочиями пораспоряжению земельными участками, то в их задачи входит разработкаальтернативных вариантов развития территорий и выбор из них того,что обеспечит наилучшее и наиболее эффективное использование. Такимспособом должна проводиться политика рационального землепользованияв муниципальном образовании. Основной проблемой при развитии ранее застроенной территорииявляется освобождение жилых домов, расположенных на ней, от правтретьих лиц, то есть расселение. Застройщики лишеныадминистративных либо каких-то иных полномочий по переселениюграждан из их собственного жилья либо жилья, занимаемого подоговорам социального найма. В настоящее время органы местногосамоуправления муниципальных образований Нижегородской области,фактически получив стоимость расселения в составе цены, уплаченнойзастройщиком на аукционе, не предпринимают каких-либо активныхдействий по расселению граждан, в результате чего этот процессможет тянуться годами. 5.4. Развитие малоэтажного домостроения В настоящее время в Нижегородской области растет интерес кмалоэтажному жилью, что подтверждается уверенным ростом объемовиндивидуального жилищного строительства. Мероприятия государственной поддержки малоэтажногостроительства подразделяются на мероприятия по нормативномуправовому обеспечению развития малоэтажного жилищногостроительства, по привлечению средств федерального, областного,местных бюджетов и внебюджетных источников, по развитию жилищногокредитования и кредитования под залог земель, внедрению современныхтехнологий малоэтажного строительства и снижению себестоимостистроительства, содействию ввода новых производственных мощностей помалоэтажному строительству в районах и городах области. В соответствии с видами малоэтажной застройки - комплексноеили индивидуальное жилищное строительство будут предусмотреныследующие механизмы государственной поддержки: 1. Для индивидуальных застройщиков: - предоставление государственной поддержки при приобретениистроительных материалов (предоставление древесины на основаниидоговора купли-продажи лесных насаждений); - развитие кредитования индивидуального жилищногостроительства; - бесплатное предоставление типовых проектных итехнологических решений индивидуальным застройщикам. 2. При комплексном малоэтажном строительстве: - государственная поддержка при строительстве инженерной,социальной, транспортной инфраструктуры на участках,предназначенных для комплексной малоэтажной застройки; - обеспечение доступности кредитных ресурсов для целейкомплексной малоэтажной застройки (субсидирование процентной ставкипо кредитам). Еще одним важным направлением государственной поддержкималоэтажного строительства должно стать содействие увеличениюобъемов и снижению себестоимости малоэтажного жилищногостроительства на основе внедрения новых технологий и материалов,включая развитие деревянного малоэтажного домостроения. 6. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СТАБИЛЬНОГО СПРОСА НА ЖИЛЬЕ Финансовыми ресурсами для приобретения жилья населениемявляются собственные средства граждан, кредитные ресурсы исредства, предоставленные в виде различных форм государственнойподдержки. Стабильный спрос на жилье должен быть обеспечен механизмами,ориентированными на привлечение доступных финансовых ресурсов. Приэтом средства, предоставляемые населению в виде социальных выплат,должны служить только катализатором рыночных процессов,стимулирующим стабильный спрос. Они направляются на социальнуюзащиту и социальную поддержку тех категорий граждан, которые не всостоянии решить свои жилищные проблемы самостоятельно. 6.1. Совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья Совершенствование механизмов накопительных схем приобретенияжилья позволит обеспечить максимально эффективное участиегосударства в расширении объемов строительства жилья. На государственном уровне должно стимулироваться и поощрятьсяучастие граждан в жилищных кооперативах: жилищно-накопительных,жилищно-строительных, кооперативах малоэтажного жилья. Максимальное развитие накопительных схем приобретения истроительства позволит повысить доступность жилья, будетспособствовать росту числа потребителей на рынке жилья, чтоприведет к адекватному стимулированию строителей на увеличениепредложений на этом рынке. Перспективным является внедрение принятых в мировой практикефинансовых институтов, таких как депозитно-кредитные банки,наиболее распространенной и успешно применяемой формой которыхявляются строительные сберегательные кассы. Система депозитно-кредитных банков была внедрена в большинствеевропейских стран с переходной экономикой практически одновременнос ипотечной системой и не является конкурентом последней, так какпрактически эти системы адресуют свои услуги различным группамнаселения в зависимости от их финансового и социального положения. Более того, система ипотечного жилищного кредитования исистема депозитно-кредитного жилищного финансирования органичнодополняют друг друга. 6.2. Совершенствование механизма ипотечного кредитования Значительную роль в финансировании приобретения жильянаселением играет механизм ипотечного кредитования, которое впоследние годы активно развивается в Нижегородской области. В настоящее время можно констатировать, что первый этапстановления системы ипотечного жилищного кредитования в целомзавершен. Однако по экспертным оценкам ипотечное кредитование внастоящее время доступно не более чем 10% населения области. Стратегической задачей в сфере ипотечного жилищногокредитования должно стать постепенное снижение процентных ставок поипотечным кредитам и оказание государственной поддержки приполучении и погашении ипотечных кредитов (компенсации, субсидии,средства материнского (семейного) капитала, участие государства випотечно-накопительной системе военнослужащих, сотрудниковправоохранительных органов и иных категорий граждан). Кроме того, необходимо, чтобы ипотека развивалась в теснойсвязи с рынком жилищного строительства. Для этого должны бытьсформированы механизмы, позволяющие средства с рынка ипотечногокредитования направлять на рынок жилищного строительства, чтопозволило бы стимулировать не только спрос на жилую недвижимость,но и увеличение объемов ввода жилья. Необходимо обеспечить широкое распространение на ипотечномрынке предложений по кредитованию индивидуального жилищногостроительства, чему должно способствовать развитие земельнойипотеки. 6.3. Развитие практики предоставления жилья за счет организаций-работодателей Необходимо развивать и поддерживать практику оказанияподдержки при приобретении жилья за счет средстворганизаций-работодателей. Многие организации и раньше, и внастоящее время улучшают жилищные условия своих работников путемссудного финансирования строительства или покупки жилья работником.Как правило, это беспроцентные ссуды на 5-10 лет с ежемесячнойвыплатой части долга за квартиру. Также более широкое распространение должно приобрестикредитование работников в кредитных организациях под поручительствоорганизаций. Кроме того, для стимулирования работодателей на создание фондаведомственного жилья, предоставляемого работникам на периоддействия трудового договора, целесообразно исключить объектыведомственного жилого фонда из перечня объектов налогообложенияналогом на имущество организаций. 6.4. Совершенствование механизмов адресной поддержки населения При реализации Стратегии в качестве принципа оказаниягосударственной поддержки гражданам при улучшении жилищных условий,основным критерием должно стать оказание адресной поддержкинаселению дифференцированно в зависимости от уровня доходовнаселения. В качестве приоритетных направлений оказания адреснойподдержки при приобретении жилья будет сохранена поддержка молодыхсемей, что позволит стимулировать рождаемость, а также поддержкамолодых специалистов, в том числе молодых ученых, призваннаясохранять и развивать кадровый потенциал в Нижегородской области. Гражданам, состоявшим на учете в качестве нуждающихся в жилыхпомещениях на территории Нижегородской области, адресная поддержкаосуществляется на основании добровольного волеизъявления указанныхграждан. Для совершенствования механизмов оказания адресной поддержкинаселения необходимо: 1. Предусмотреть порядок определения размера субсидии с учетомреальной рыночной стоимости жилья. 2. Предоставить право использования средств, выделяемых в видегосударственной поддержки отдельным категориям граждан, на участиев долевом строительстве жилья. 3. Обеспечить широкое распространение на территорииНижегородской области системы социальной ипотеки. Специальные ипотечные программы должны быть направлены наопределенные группы населения - молодые семьи, работников бюджетнойсферы, многодетные семьи, молодых специалистов. Помимопредоставления государственной поддержки в форме денежных средствновой перспективной формой адресной поддержки нуждающихся в жильеграждан должно стать бесплатное или на льготных условияхпредоставление земельного участка под жилищную застройку. 4. Осуществлять продажу жилых помещений, находящихся всобственности Нижегородской области и муниципальных образованийНижегородской области. 7. ЭТАПЫ, МЕХАНИЗМЫ И ЦЕЛЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЕАЛИЗАЦИИ СТРАТЕГИИ 7.1. Этапы реализации Стратегии С целью создания устойчивой системы обеспечения гражданжильем, отвечающим по качеству уровню развития национальнойэкономики, государственная жилищная политика в Нижегородскойобласти должна реализовываться в два этапа: 1 этап (2008-2014 годы) В этот период будет завершена реализация ФЦП "Жилище" вдействующей редакции. При этом с целью правового обеспеченияпредусмотренных Стратегией механизмов, обеспечивающих массовоестроительство жилья для всех категорий граждан, необходиморазработать и принять целый ряд нормативных правовых актов,направленных на совершенствование законодательства Нижегородскойобласти в этой сфере. Первоочередные задачи 1 этапа: - увеличение объемов ввода жилья до 3,5 млн. кв. метров в год; - погашение задолженности по капитальному ремонту жилищногофонда и коммунальных сетей, снос аварийного жилого фонда,существующего по состоянию на 1 января 2007 года; - совершенствование механизмов жилищного финансирования врамках реализации механизмов, предусмотренных ФЦП "Жилище", изавершение реализации федеральной целевой программы для ееучастников; - отработка организационно-правовых механизмов развития рынкажилья в рамках реализации экспериментальных и пилотных проектов; - завершение разработки и принятия градостроительнойдокументации; - завершение этапа приватизации муниципального игосударственного жилищного фонда; - завершение паспортизации жилищного фонда и объектовинженерной инфраструктуры с учетом их технического состояния; - введение экономически обоснованной платы за наем жилья; - легализация рынка найма жилья; - совершенствование нормативно-правовой базы, необходимой дляреализации Стратегии; - введение механизмов долгосрочного кредитования органовместного самоуправления муниципальных образований Нижегородскойобласти на строительство и приобретение объектов муниципальногожилищного фонда; - стимулирование развития институтов рефинансированиякредитов, полученных органами местного самоуправления муниципальныхобразований Нижегородской области на строительство и приобретениемуниципального жилищного фонда; - субсидирование процентной ставки по кредитам, полученным настроительство и приобретение жилья, предоставляемого в наем, засчет средств областного бюджета. За 2008-2014 годы будет ликвидирован аварийный жилищный фонд,сложившийся на 1 января 2007 года в объеме 1,4 млн. кв. метров, засчет средств областного бюджета в размере 39,9 млрд. руб. Крометого, за этот период должны быть выполнены обязательства покапитальному ремонту многоквартирных жилых домов, требующихкапитального ремонта, по состоянию на 1 января 2007 года. 2 этап (2015-2020 годы) На втором этапе реализации Стратегии необходимо, в первуюочередь, обеспечить ввод жилья на уровне 1 кв. метр на человека вгод. С учетом разработки и принятия градостроительной документациина 1 этапе реализации Стратегии, в период с 2015 по 2020 годы вполной мере должны заработать механизмы комплексного освоениятерриторий. Также на втором этапе необходимо обеспечить широкоеприменение и эффективную работу института найма жилья на рыночныхусловиях. Предусмотренные Стратегией механизмы адресной поддержкинаселения должны будут уточняться в связи с ростом доходовнаселения, увеличением объемов строительства, развитием ипотечногорынка. На втором этапе необходимо обеспечить широкое применениемеханизма земельной ипотеки. Первоочередные задачи 2 этапа: - комплексное освоение новых территорий, развитие застроенныхтерриторий в соответствии с утвержденной градостроительнойдокументацией; - развитие земельной ипотеки; - развитие рынка ипотечных ценных бумаг; - выполнение обязательств по обеспечению жильем отдельныхкатегорий граждан, определенных федеральным законодательством; - дальнейшее развитие муниципального и государственногожилищного фонда социального найма, в том числе за счет новогостроительства; - широкое применение коммерческого найма жилья; - адресная поддержка населения при приобретении и содержаниижилья, улучшении жилищных условий; - стимулирование развития системы рефинансирования кредитов,полученных органами местного самоуправления муниципальныхобразований Нижегородской области и юридическими лицами на созданиежилищного фонда, предоставляемого в наем; - предоставление рассрочки или отсрочки выплаты стоимостиземельного участка в целях жилищного строительства объединениямграждан; - обеспечение эффективного управления жилищным фондом каксобственниками жилых помещений, так и профессиональнымиуправляющими компаниями. На втором этапе реализации Стратегии необходимо обеспечитьвнедрение нового подхода к капитальному ремонту жилищного фонда иего замене, при котором будут учитываться не только техническиехарактеристики износа жилых домов, но и их потребительскиекачества. В соответствии с предложенной этапностью, целевымииндикаторами каждого этапа должны стать (при осуществленииинтенсивного прогноза ввода жилья): 1 этап (2008-2014): - Объем ввода жилья 3,5 млн. кв. метров в 2014 году; - Уровень жилищной обеспеченности 25 кв. м на человека. На этом этапе будет введено в эксплуатацию 17022 тыс. кв. мжилья, в том числе: по государственному и муниципальному заказу - 3444 тыс.кв.м; коммерческого жилья - 11674 тыс.кв.м; индивидуального жилья - 1904 тыс.кв.м; - коэффициент доступности жилья - 4,2 года. 2 этап (2015-2020): - Объем ввода жилья 3,5 млн. кв. метров в год; На этом этапе будет введено в эксплуатацию 21300 тыс. кв. мжилья, в том числе: по государственному и муниципальному заказу - 7725 тыс.кв.м; коммерческого жилья - 11943 тыс.кв.м; индивидуального жилья - 1632 тыс.кв.м; Уровень жилищной обеспеченности составит 34,5 кв. м начеловека и коэффициент доступности жилья - 2,3 года. Рисунок 3. Прогноз ежегодного общего ввода жилья до 2020 года В настоящее время доходы населения не обеспечивают долюплатежа на уровне 30% совокупного дохода даже при условииприобретения жилья по себестоимости строительства (рис. 4). Поэтомупредлагается в период до 2012 года предусматривать компенсациюучастникам системы социальной ипотеки части ставки кредита, доуровня платежа по кредиту, не превышающего 30% совокупного доходасемьи, с целью обеспечения не только доступности жилья, но идоступных денежных средств. С 2013 года данный механизм будетотменен, так как население сможет самостоятельно оплачиватькредитные ресурсы при условии, что ежемесячный платеж по кредиту небудет превышать 30% совокупного дохода семьи (рис.5). Потребность вфинансировании компенсации процентной ставки по кредитам на периоддо 2020 года составит 4,3 млрд. рублей (рис.6, рис.7). Реализация предусмотренных Стратегией мероприятий построительству жилья по государственному заказу по системесоциальной ипотеки и ФЦП "Жилище" позволит улучшить жилищныеусловия с использованием мер государственной поддержки 248,2 тыс.семей. Рисунок 4. Коэффициент доступности жилья на территории Нижегородской области Рисунок 5. Доля платежа по кредиту в совокупном доходе семьи Рисунок 6. Компенсация части кредитной ставки по кредитам на приобретение жилья Рисунок 7. Расходы консолидированного бюджета на компенсацию части кредитной ставки по ипотечному кредитованию 7.2. Нормативное правовое обеспечение мероприятий Стратегии Для реализации основных мероприятий Стратегии, с цельюправового обеспечения основных механизмов, направленных наобеспечение доступности жилья для всех категорий населения, можетвозникнуть потребность во внесении ряда изменений в действующие ипринятии ряда новых нормативных правовых актов Нижегородскойобласти. В связи с принятием Стратегии необходимо в 2008 годуразработать следующие областные и муниципальные целевые программы: развития малоэтажного строительства; комплексного освоения территорий; обеспечения земельных участков инженерной и коммунальнойинфраструктурами; сноса аварийного жилищного фонда; проведения капитального ремонта жилых домов; обеспечения жильем граждан по системе социальной ипотеки; введения механизма долгосрочного кредитования органов местногосамоуправления муниципальных образований Нижегородской области настроительство и приобретение муниципального жилищного фонда и др.