Распоряжение Администрации г.Нижнего Новгорода от 25.08.1999 № 1386-р
Об утверждении Концепции Пилотного проекта улучшения жилищных условий жителей города Нижнего Новгорода "Жилье Шаг за Шагом" и порядке ее реализации
АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА РАСПОРЯЖЕНИЕ от 25 августа 1999 г. N 1386-р Утратило силу - Постановление Администрации г.Нижнего Новгорода от 18.06.2007 г. N 2523 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КОНЦЕПЦИИ ПИЛОТНОГО ПРОЕКТА УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА "ЖИЛЬЕ ШАГ ЗА ШАГОМ" И ПОРЯДКЕ ЕЕ РЕАЛИЗАЦИИ (В редакции Распоряжения Администрации г.Нижнего Новгорода от 06.10.99 г. N 1725-р) Администрацией города подготовлена экономическая база иКонцепция Пилотного проекта улучшения жилищных условий жителейгорода Нижнего Новгорода "Жилье Шаг за Шагом". Создан резерв жильядля его использования при улучшении жилищных условий жителей городаНижнего Новгорода. В целях реализации муниципальной жилищной политики: 1. Утвердить Концепцию Пилотного проекта улучшения жилищныхусловий жителей города Нижнего Новгорода "Жилье Шаг за Шагом"(далее по тексту - Пилотный проект) согласно приложению 1. 2. Утвердить план организационно-технических мероприятий пореализации Концепции Пилотного проекта улучшения жилищных условийжителей города Нижнего Новгорода "Жилье Шаг за Шагом" согласноприложению 2. 3. Для обеспечения реализации Пилотного проекта обязанности покоординации действий подразделений администрации по выполнениюплана организационно-технических мероприятий по реализацииКонцепции Пилотного проекта улучшения жилищных условий жителейгорода Нижнего Новгорода "Жилье Шаг за Шагом" возложить надепартамент экономики, промышленности и планирования администрациигорода Нижнего Новгорода (Каразанов А.Ю.). 4. Контроль за исполнением распоряжения возложить назаместителя главы администрации города Нижнего Новгорода поэкономике, промышленной политике и предпринимательству БаландинаГ.В. Глава администрации города Ю.И.ЛЕБЕДЕВ Приложение 1 к распоряжению главы администрации города от 25.08.1999 N 1386-р "ЖИЛЬЕ ШАГ ЗА ШАГОМ" КОНЦЕПЦИЯ ПИЛОТНОГО ПРОЕКТА УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА (В редакции Распоряжения Администрации г.Нижнего Новгорода от 06.10.99 г. N 1725-р) 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ 1.1. Введение Кризис жилищного строительства связан со структурнойперестройкой источников финансирования, относящихся к этому секторуэкономики. За сравнительно короткий срок произошло резкоеуменьшение так называемого бюджетного финансирования строительстважилья, а строительство жилья на личные средства граждан, в силукризисных условий в экономике страны, не набрало должных темпов. Наэтом фоне, наряду с кризисом в сфере строительства, возниксоциальный кризис. Время ожидания в очереди нуждающихся в улучшениижилищных условий превысило двадцать лет. По оценкам специалистов, в России только 5 - 6% населенияспособны осуществлять строительство или покупку жилья насобственные средства. Подавляющее большинство семей этого себепозволить не могут. Однако стартовые возможности есть практически у каждой семьи -это рыночная стоимость квартиры или дома, в котором они проживают внастоящее время, при условии, что она приватизирована, а так желичные сбережения, которые не доверяют банкам и финансовымкомпаниям. Вложение этих средств в собственное жилье не тольконеобходимо, но и выгодно. Жилье является не только средствомудовлетворения потребностей, но и единственным, из доступных,средством накопления, которое практически не подвержено инфляции. Кроме того, известно, что жилищное строительство решает нетолько социальную задачу - обеспечение населения жильем, но и вцелом экономически развивает территорию. Этот эффект достигается всвязи с оживлением реального сектора экономики и увеличениемналогооблагаемой базы за счет роста объемов производства всехпредприятий, которые прямо или косвенно участвуют в строительствежилья. Данная концепция Пилотного проекта улучшения жилищных условийжителей города Нижнего Новгорода (далее по тексту - Пилотныйпроект) разработана в целях отработки нормативной, методической идокументационной базы порядка предоставления жилья. 1.2. Основные принципы муниципальной жилищной политики Решение жилищной проблемы в рамках системного подхода требуетустановления жестких принципов функционирования всех звеньевсистемы, направленной на реализацию муниципальной жилищнойполитики. 1.2.1. Личный финансовый вклад Участника Пилотного проекта. В условиях рыночной экономики жилье не должно выдаватьсябесплатно трудоспособным членам общества, а, как любой товар, онодолжно продаваться на свободном рынке. Финансовый вклад Участника Пилотного проекта должен состоятьиз: - денежного участия, которое должно быть не менее 15% отстоимости нового жилья (что продемонстрирует серьезность намеренийи фактическую платежеспособность Участника); - начального капитала в виде приватизированного жильяУчастника (что продемонстрирует фактическую возможность участия вПилотном проекте). 1.2.2. Поступательный характер улучшения жилищных условийУчастников Пилотного проекта. Механизм действия принципа "Шаг за Шагом" таков: минимизируясвои единовременные затраты на улучшение жилищных условий, семьяпереезжает из однокомнатной квартиры - в двухкомнатную, издвухкомнатной - в трехкомнатную, из трехкомнатной - вчетырехкомнатную. Таким логичным и экономичным способом каждаясемья по мере ее роста и улучшения материального благосостоянияможет решать свою жилищную проблему "Шаг за Шагом". При этом решение проблем социально незащищенных слоевнаселения будет осуществляться по аналогичному принципу, но свыделением бюджетных субсидий для приобретения жилья. Таким образом максимальная сумма рассрочки оплаты новойквартиры для Участника Пилотного Проекта должна быть не болеестоимости одной комнаты в новой квартире. 1.2.3. Финансовая надежность Участников Пилотного проекта. Заемщик должен иметь постоянный источник дохода. Величинарассрочки по оплате нового жилья должна соответствовать доходамУчастника. Сумма ежемесячной выплаты за пользование рассрочкой недолжна превышать 20% от величины среднемесячного дохода семьи (20%- это максимальный размер принудительного удержания в соответствиисо ст. 383 ГПК). 1.2.4. Доступность пользования рассрочкой для УчастниковПилотного проекта. Ставка процента за пользование рассрочкой при покупке новогожилья не должна превышать 10%. Срок, на который предоставляетсярассрочка, в зависимости от суммы должен устанавливаться в пределах5 - 15 лет. 1.2.5. Конкурсный подход при предоставлении УчастникамПилотного проекта рассрочки по оплате нового жилья. Очередность предоставления рассрочки по оплате вновьприобретаемого жилья формируется в приоритетном порядке. Уровеньприоритета тем выше, чем меньше величина запрашиваемой УчастникомПилотного проекта рассрочки и больше вложение его личных средств. Таким образом, каждый Участник Пилотного проекта для улучшениясвоих жилищных условий вынужден максимально использоватьсобственные силы и ресурсы. 1.3. Цели муниципальной жилищной политики в городе НижнемНовгороде 1. Преодоление социального кризиса в сфере обеспечениянаселения территории жильем. 2. Преодоление кризиса в сфере жилищного строительства. 3. Экономическое развитие территории за счет оживленияреального сектора экономики, связанного со строительством жилья. 1.4. Задачи муниципальной жилищной политики в городе НижнемНовгороде 1. Повысить платежеспособный спрос на жилье со сторонызначительной части населения, прежде всего со средними и дажескромными доходами, за счет организации рассрочки оплаты новогожилья в сочетании с различными формами государственной поддержки. 2. Расширить объемы жилищного строительства, обеспечивповышение качества и доступности жилья за счет модернизациистроительной индустрии и совершенствования технологиистроительства. 3. Увеличить объемы строительного и сопряженного с нимпромышленного производства и на этой основе обеспечить повышениезанятости населения, рост доходов бюджетов всех уровней. 4. Укрепить банковскую систему в регионах, обеспечить ееориентацию на реальный сектор экономики и увеличить притоккапитала, в том числе за счет средств населения. 5. Создать современную инфраструктуру рынка жилья в регионах,активизировать функционирование рынка жилья и связанного с нимрынка инвестиционного капитала. 6. Повысить стабильность жизни и благосостояние горожан путемсоздания широкого слоя собственников недвижимости. 1.5. Основы муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг заШагом" Анализ мирового опыта предоставления жилья и сопоставлениеразличных финансовых схем, действующих в России, показывает, чтонаиболее экономически эффективной с точки зрения максимальногопривлечения внешних финансовых ресурсов и наименее затратной дляУчастника проекта является схема продажи жилья с оплатой его врассрочку. В этой модели финансирование Участника Пилотного проектаосуществляется в форме квартиры, не полностью им оплаченной.Участник выбирает новую квартиру, сдает свою старую квартиру,оплачивает первоначальный взнос и получает в собственность новуюквартиру, а оставшуюся сумму выплачивает в рассрочку. В этой модели первоначально строится жилье и Участникограничен в выборе жилья перечнем квартир, которые емупредлагаются. Особенностью данной схемы является то, что первоначальныйвзнос и стоимость старой квартиры участника в сумме составляют неменее 80% стоимости новой квартиры, которая, для минимизациирисков, до полного погашения суммы рассрочки находится в залоге уадминистрации города. 1.6. Организационная схема реализации муниципальной жилищнойполитики "Жилье Шаг за Шагом" Организационная схема реализации муниципальной жилищнойполитики "Жилье Шаг за Шагом" изображена на схеме 1. На схеме 1 обозначены все основные субъекты рынка жилья иопределены формы их взаимодействия как участников единого процесса. Субъектами этой системы взаимоотношений являются: "Администрация города Нижнего Новгорода" - подразделение илигруппа подразделений, которые уполномочены органами местногосамоуправления для реализации муниципальной жилищной политики,нацеленной на решение социальной задач города. В этой системеадминистрация города или уполномоченное ею Агентство выполняетфункции: (В редакции Распоряжения Администрации г.Нижнего Новгородаот 06.10.99 г. N 1725-р) - организации Участников Пилотного проекта; - создания приоритетных (конкурсных) списков Участников; - аккумулирования региональных финансовых ресурсов идальнейшего их направления на финансирование Пилотного проекта(роль источника "дешевых и длинных денег"); - продажи Участникам Пилотного проекта жилья, купленного ипостроенного на средства администрации города, по спискам,согласованным с органами местного самоуправления. Каждый Покупатель рассчитывается с администрацией города илиуполномоченным ею Агентством по договору купли-продажи заприобретенное жилье денежными средствами (в зачет может бытьпринята недвижимость - старое жилье Покупателя). Кроме того,администрация города или уполномоченное ею Агентство оформляет сПокупателем договор займа на сумму рассрочки оплаты нового жилья изакладную на новое жилье. (В редакции Распоряжения Администрацииг.Нижнего Новгорода от 06.10.99 г. N 1725-р) "Агентство недвижимости" (далее по тексту - Агентство) -управляющая компания, созданная под руководством специалистовадминистрации города, которая представляет органы местногосамоуправления и действует от своего имени и по поручениюАдминистрации города на основании агентского договора. (В редакцииРаспоряжения Администрации г.Нижнего Новгорода от 06.10.99 г. N1725-р) На этапе Пилотного проекта роль Агентства недвижимости подоговору с администрацией исполняет МУП "Агентство по приватизациижилья". Агентство играет роль главного исполнителя и организаторавсего Пилотного проекта. В реальной жизни оно должно выполнять всю работу пообслуживанию Участников Пилотного проекта, производить сделки навторичном рынке жилья и осуществлять общую координацию действийвсех субъектов, участвующих в программе. Агентство принимает средства от администрации города инаправляет их на строительство жилья, а также по договорамкупли-продажи на приобретение жилья на вторичном рынкенедвижимости. Агентство от своего имени и по поручениюАдминистрации города Нижнего Новгорода оформляет документы сУчастниками проекта. (В редакции Распоряжения Администрацииг.Нижнего Новгорода от 06.10.99 г. N 1725-р) Агентство недвижимости представляет интересы администрациигорода Нижнего Новгорода во всех аспектах Пилотного проекта, крометого, оно является активным участником вторичного рынка жилья. Онопокупает и продает недвижимость, устраивает обмены, проводитаукционы. Все это делается открыто и гласно и направлено навыведение рынка жилья из сферы теневого бизнеса, на оптимизациюперераспределения жилья и снижение цен. "Участник Пилотного проекта" - главный субъект Пилотногопроекта. Вся программа рассчитана на него как на потребителя товарана рынке жилья. Он является первоисточником потребительского спросаи поэтому приводит весь механизм жилищной политики в движение. Вобязательном порядке, Участник при покупке нового жилья использует,наряду с заемными средствами (рассрочка), собственные средства.Расчет по рассрочке Участник производит из средств текущегозаработка в течение 5 - 15 лет. "Поручитель" - юридическое или физическое лицо, поручившеесяза покупателя, несущее имущественную ответственность пообязательствам Покупателя. Поручитель заключает договорпоручительства с Агентством недвижимости. Участие Поручителя впроекте повышает вероятность возврата денежных средств иобеспечивает, тем самым, устойчивость и непрерывность процессареализации муниципальной жилищной политики. (В редакцииРаспоряжения Администрации г.Нижнего Новгорода от 06.10.99 г. N1725-р) "Страховщик" - страховая компания (или компании),обслуживающая по генеральному соглашению с администрацией городаПилотный проект. Она страхует жизнь и здоровье Участников. "Работодатель" - работодатель Участника, который вместе сПоручителями и Страховщиками формирует систему гарантий оплатырассрочки Участником проекта. Основным в этой схеме является механизм продажи жилья врассрочку. Администрация города направляет средства настроительство жилья или на покупку жилья на вторичном рынке.Построенное и закупленное жилье продается в рассрочку УчастникамПилотного проекта - гражданам города, участвующим в реализациимуниципальной жилищной политики. 1.7. Источники финансирования строительства и приобретенияжилья Подробно рассмотрим все источники финансирования, участвующиев строительстве и приобретении жилья. Во-первых, это приватизированное жилье. Этот источник можно воспринимать в качестве базовой площадкидля наращивания стоимости нового жилья. Степень готовноститерритории к восприятию и внедрению системы жилищной политикиопределяется по величине доли личной собственности в жилом фонде. Во-вторых, это денежные средства граждан. Несмотря на то, что в России в период гиперинфляции былипотеряны многолетние сбережения граждан, денежная масса,находящаяся на руках, все еще остается значительной. Первые два источника составляют сумму, которую мы будемназывать "средства граждан". Третий источник - это сумма рассрочки платежа. Это та сумма, которой не хватает семье, чтобы совершитьпокупку нового жилья. Формула имеет следующий вид: НЖ = СЖ + Д + (Р), где: НЖ - стоимость "нового" жилья, которое строится илиприобретается; СЖ - стоимость "старого" жилья, которое передается в счетоплаты за "новое" жилье; Д - денежный взнос граждан; (Р) - величина суммы рассрочки. Рассрочка должна быть "дешевой" (не дороже 5 - 10% годовых) и"длинной" (не менее чем на 5 - 7 лет). По природе происхожденияисточники рассрочки можно условно разбить на два вида: бюджетные,внебюджетные. Бюджетные - денежные средства, предусмотренные специальнойстатьей бюджета, которые через уполномоченные структурынаправляются на реализацию жилищной политики администрации города.Использование такого источника, вероятнее всего, может иметь местов случае бездотационного бюджета. Внебюджетные - денежные средства специализированноготерриториального фонда, который формируется за счет инвестиционныхвкладов или займов налогоплательщиков. Как правило, основнымпобуждающим фактором в этом случае являются налоговые льготы. Бюджетные и внебюджетные источники имеют одну природу -налоговые отчисления (в первом случае - уплаченные, во второмслучае - неуплаченные). 1.8. Главные принципы финансовой политики Пилотного проекта Учитывая все вышесказанное, мы можем сформулировать иформализовать главные принципы финансовой политики Пилотногопроекта, которыми мы будем пользоваться в дальнейшем:+------------------------------------------------+-----------------------+| 1. Денежное участие Участника проекта | Д мин. > 15% || должно быть не менее 15% от стоимости | || нового жилья. Это демонстрация серьезных | || намерений заемщика и его возможности | || рассчитываться за рассрочку по оплате | || нового жилья | |+------------------------------------------------+-----------------------+| 2. Участник Пилотного проекта программы | СЖ > 0 || должен иметь начальный капитал в виде | || приватизированного жилья | |+------------------------------------------------+-----------------------+| 3. Улучшение жилищных условий Участников | Н = СЖ + 1 ком. || проекта должно происходить поступательно, | || "Шаг за шагом", оптимальный размер каждого | || последующего шага - одна комната. Это | || позволит расширить круг Участников проекта, | || а, значит, получить максимальный эффект | |+------------------------------------------------+-----------------------+| 4. Участник проекта должен иметь постоянный | 0,2Д х п = Р + % || источник дохода. Величина рассрочки должна | || соответствовать доходам заемщика. Сумма | || ежемесячной выплаты за пользование | || рассрочкой не должна превышать 20% от | || величины среднемесячного дохода семьи (20% | || - это максимальный размер принудительного | || удержания в соответствии со ст. 383 ГПК) | |+------------------------------------------------+-----------------------+| 5. Ставка процента по рассрочке не должна | Ставка < 10% || превышать 10%. Срок, на который | Срок 5 - 15 лет || предоставляется Участнику проекта | || рассрочка, в зависимости от суммы должен | || устанавливаться в пределах 5 - 15 лет | |+------------------------------------------------+-----------------------+| 6. Очередность предоставления рассрочки по | П = f (l / Р) || оплате вновь приобретаемого жилья | || формируется в приоритетном (конкурсном) | || порядке (П). Минимальная величина рассрочки | || при максимальном вложении личных средств | || является рыночной основой муниципальной | || жилищной политики | |+------------------------------------------------+-----------------------+ 2. ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА 2.1. Задачи Пилотного проекта улучшения жилищных условийжителей города Нижнего Новгорода 1. Создание нормативно-правовой и методическо-документационнойбазы процессов продажи и приобретения жилья в городе. 2. Создание инфраструктуры муниципального управленияпроцессами улучшения жилищных условий. 3. Отработка на практике механизмов реализации процессовпродажи и приобретения жилья в городе Нижнем Новгороде. 4. Целенаправленное развитие инфраструктуры рынканедвижимости. 2.2. Правовое обеспечение Пилотного проекта Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залогенедвижимости) "; Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; распоряжение главы администрации г. Нижнего Новгорода "Опринятии в муниципальную собственность квартир" от 30.12.1998 N4308-р. 2.3. Финансово-экономическое обеспечение Пилотного проектавнедрения муниципальной жилищной политики, направленной наулучшение жилищных условий жителей города Нижнего Новгорода 2.3.1. Стартовое финансирование. В декабре 1998 года для использования в Пилотном проекте былсоздан резерв жилья в количестве 9 трехкомнатных квартир на улицеДонского. Данный резерв должен быть использован как стартоваяплощадь для улучшения жилищных условий Участников программы. Указанные 9 квартир, а также жилье, проданное УчастникамиПилотного проекта администрации города в счет оплаты новойквартиры, будут использованы для поэтапного запуска и отработкиПилотного проекта, как стартовая площадь для улучшения жилищныхусловий Участников проекта "Жилье Шаг за Шагом". 2.3.2. Возможные источники финансирования Пилотного проекта: федеральные и региональные безвозмездные субсидии, выделяемыегражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, изсоответствующих бюджетов; средства федерального бюджета для реализации федеральнойцелевой программы "Свой дом"; бюджетные средства на строительство домов различных категорийкомфортности (дешевое, улучшенное, другое жилье); средства, полученные от продажи построенного по городскомузаказу жилья повышенной комфортности в престижных районах города; взносы предприятий и организаций, желающих построить квартирыдля своих сотрудников; взносы граждан, желающих улучшить свои жилищные условия; средства от инвестиционных вкладов за предоставление правааренды земельных участков, освобожденных от ветхого фонда врезультате деятельности Проекта; банковские целевые кредиты (например кредитная линияВсемирного Банка или Еврооблигации). 2.3.3. Финансовое обеспечение внедрения муниципальной жилищнойполитики после завершения реализации Пилотного проекта. С целью финансового и материального обеспечения внедрениямуниципальной жилищной политики все финансовые и материальныересурсы, полученные в результате реализации Пилотного проекта,направляются целевым назначением на финансирование нового жилищногостроительства с последующим распределением жилья по схеме "ЖильеШаг за Шагом". 2.4. Этапы реализации Пилотного проекта 2.4.1. Администрация города Нижнего Новгорода. Утверждается уполномоченное структурное подразделениеадминистрации города, в обязанности которого войдет общееруководство и контроль за реализацией Пилотного проекта. Ведется разработка нормативной, методической идокументационной баз внедрения Пилотного проекта. 2.4.2. МУП "Агентство по приватизации жилья". Заключается агентский договор с МУП "Агентство по приватизациижилья", после заключения и на основании которого МУП "Агентство поприватизации жилья" представляет органы местного самоуправления и(или) действует от своего имени и по их поручению. (В редакцииРаспоряжения Администрации г.Нижнего Новгорода от 06.10.99 г. N1725-р) Оплата услуг МУП "Агентство по приватизации жилья"осуществляется Участниками проекта по фиксированным ставкам заосуществление полной сделки. 2.4.3. Страховая компания. Объявляется конкурс по выбору Страховой компании, наиболееотвечающей функциональным задачам Пилотного проекта по критериюнаивысшей надежности и наименьшего страхового взноса Участниковпроекта. 2.4.4. Администрация города Нижнего Новгорода. Организуется рекламно-образовательная кампания о целях изадачах муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг за Шагом". Проводится сбор заявлений от Участников Пилотного проекта. Формируются и утверждаются приоритетные списки УчастниковПилотного проекта. 2.4.5. МУП "Агентство по приватизации жилья". Агентство по приватизации жилья в соответствии с утвержденнымиадминистрацией города приоритетными списками Участников Пилотногопроекта и методиками реализации проекта проводит работу поулучшению жилищных условий Участников Пилотного проекта. 2.4.6. Администрация города Нижнего Новгорода. По результатам реализации Пилотного проекта администрациягорода готовит соответствующие нормативные и распорядительныедокументы о дальнейшей реализации муниципальной жилищной политики"Жилье Шаг за Шагом" и внедрении "Схемы комплексного решенияжилищных и градостроительных задач администрации города НижнегоНовгорода" (схема 3). 3. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕДУРОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ПИЛОТНОГО ПРОЕКТА (МУП "АГЕНТСТВО ПО ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ") Весь процесс реализации Пилотного проекта замыкается наосновной исполнительный орган инфраструктуры управления процессамимуниципальной жилищной политики - МУП "Агентство по приватизациижилья" (далее по тексту - Агентство). При осуществлении процедуры Агентство решает нескольковзаимоувязанных задач. Основные задачи, которые решает Агентство: - пополнение жилищного фонда Пилотного проекта за счетфинансирования вновь возводимого жилья и приобретения на вторичномрынке и регистрация права собственности на него; - предоставление Участникам проекта возможности выбораварианта жилья в соответствии с их положением в приоритетом списке; - подготовка пакета документов с оформлением рассрочкиплатежей для государственной регистрации права собственностиУчастников проекта на приобретаемую недвижимость; - ведение учета поступлений денежных средств и обеспечениевозврата заемных средств администрации города. Основные функции, которые выполняет Агентство в рамках решенияэтих задач: - приобретение жилья на вторичном рынке; - регистрация права муниципальной собственности наприобретенное или построенное жилье; (В редакции РаспоряженияАдминистрации г.Нижнего Новгорода от 06.10.99 г. N 1725-р) - вызов Участников Пилотного проекта для осмотра предлагаемойк продаже недвижимости в соответствии с их очередностью вприоритетном списке и ведение регистрационного журнала; - оценка стоимости имеющегося у Участников Пилотного проектажилья (старое жилье); - проведение сделки по базе данных с формированием основныхпараметров Участников Пилотного проекта: - технические характеристики приобретаемой и продаваемойнедвижимости; - паспортные данные Участников Пилотного проекта ипоручителей; - сроки и условия составления договоров; - консультирование Участников Пилотного проекта по всемвопросам, связанным с порядком проведения сделки и подготовкойпакета документов; - прием или передача недвижимости между администрацией городаНижнего Новгорода и Участниками Пилотного проекта; - посредническая деятельность на вторичном рынке недвижимости; - реализация элементов системы защиты администрации города отнедобросовестных Участников проекта; - выполнение функций по защите денежной части жилого фонда отинфляционных процессов. Методическое и программное обеспечение процесса организациисделок купли-продажи жилья является основным инструментариемглавного исполнительного органа программы - Агентства поприватизации жилья. 3.1. Предоставление и возврат рассрочки оплаты нового жилья К функциям Агентства при решении этой задачи относятся: - расчет суммы сделки с использованием рассрочки оплатыстоимости нового жилья; - проверка данных Участников Пилотного проекта на соответствиеподанных ими заявлений (по справкам о доходах, с места жительства иОРиТИ); - расчет первоначального взноса, суммы и срока рассрочки, суммежемесячных платежей Участников Пилотного проекта, цены нового истарого жилья (недвижимости); - составление договоров о намерениях, купли-продажи срассрочкой платежа, поручительства, актов приема-передачи,формирование пакета документов для органов опеки; - отслеживание оплаты первоначального взноса и поступленияежемесячных платежей; - составление соглашения об изменении цены при досрочнойоплате рассрочки Участниками Пилотного проекта. Выполнение этих функций производит отдел управляющей компании- Агентства после поступления от Уполномоченного подразделенияадминистрации города заявок и утвержденных приоритетных списковУчастников Пилотного проекта. Для эффективного выполнения большого объема работы приминимальном количестве сотрудников отдела должна быть разработанаинформационная система. 3.2. Взаимодействие Агентства с Участниками Пилотного проекта(клиентами) Предлагается следующая методика взаимодействия Агентства сУчастниками Пилотного проекта (клиентами). 1) Предложение вариантов При подходе очередности клиента Агентство предлагает ему всеимеющиеся в наличие объекты недвижимости как первичного, так ивторичного рынка. 2) Заключение предварительного договора В случае согласия клиента с одним из вариантов Агентствоформирует электронное досье клиента, проверяет данные, указанныеклиентом в заявлении на кредитование, и заключает с клиентомдоговор о готовности к заключению сделки. В договоре оговариваются следующие моменты: - характеристики и стоимость приобретаемой клиентомнедвижимости; - характеристики и стоимость сдаваемой клиентом недвижимости взачет стоимости приобретаемой недвижимости; - сумма первоначального взноса, а также размер и срокипредоставляемой рассрочки; - формирование необходимого пакета документов. После заключения договора о готовности к заключению сделкиклиент оплачивает первоначальный взнос и предоставляет Агентствудокументы, необходимые для заключения договоров купли-продажи. 3) Заключение договоров купли-продажи На основании собранных документов Агентство подготавливает изаключает договор купли-продажи приобретаемой квартиры в рассрочкуи договор купли-продажи сдаваемой клиентом в зачет квартиры. (Вредакции Распоряжения Администрации г.Нижнего Новгорода от 06.10.99г. N 1725-р) 4) Ведение кредитного дела На основании электронной версии договора купли-продажиАгентство заводит кредитную историю клиента, ведет контроль и учетпоступающих от клиента денежных средств. Разработанная методика должна отвечать двум основнымтребованиям; с одной стороны, законности и, с другой стороны,обеспечения возвратности рассрочки по оплате нового жилья, чтопредусматривает достаточно сложную систему механизмов обеспеченияисполнения обязательств Участников Пилотного проекта, снижениярисков и защиты кредитора - администрации города отнедобросовестного должника. 3.3. Основные элементы системы защиты кредитора -администрации города Нижнего Новгорода Во-первых, подтверждение платежеспособности УчастникаПилотного проекта: - обязательный начальный взнос в размере не менее 15% отстоимости жилья. Существенный размер первоначального взноса долженподтвердить платежеспособность и серьезность намерений покупателя; - преимущественное право на покупку жилья для граждан,получающих меньшую сумму кредита. Преимущество имеют те, кто готовоплатить большую часть стоимости покупки сразу. Это стимулируетмобилизацию финансовых ресурсов покупателя и позволяет кредиторуработать с наиболее надежной частью Участников Пилотного проекта; - ограничение суммы кредита, с тем чтобы сумма месячногоплатежа не превышала 20% месячного дохода Участника проекта. 20% -это максимальный размер удержания в соответствии со ст. 383 ГПК.Если сумма месячного платежа по договору не превышает 20%, то онаможет быть удержана по исполнительному листу в случае отказадолжника уплачивать ее в добровольном порядке. Во-вторых, распределение ответственности: - взаимное поручительство граждан, участвующих в покупкеквартиры. Взаимное поручительство всех членов семьи позволяетперераспределить ответственность в случае сниженияплатежеспособности одного из них; - поручительство родственников, других заинтересованных лиц (сучетом 20%). Поручительство друзей и родственников позволяетрасширить число лиц, отвечающих по долгам заемщика; - поручительство предприятия-работодателя. Поручительствоработодателя, кроме расширения числа лиц, отвечающих пообязательствам Участников Пилотного проекта, имеет целью снижениерисков, связанных с невыплатой заработной платы и другиминарушениями трудового законодательства работодателем. В-третьих, страхование рисков: - страхование жизни и здоровья Участников Пилотного проекта изгрупп повышенного риска. Для лиц пожилого возраста, а также имеющихопасную профессию или серьезные заболевания, страхование потериплатежеспособности обязательно; - страхование ответственности Участников Пилотного проекта,имеющих детей. В случае потери кормильца или утраты имтрудоспособности или работы страховая компания будет обязана внестиоставшуюся сумму рассрочки по оплате квартиры. В-четвертых, залог имущества и сопутствующие ему меры: - залог приобретаемого жилья. Пока Участник Пилотного проектане оплатил полностью стоимость приобретенного жилья, оно находитсяпод залогом. Залог не позволяет собственнику жилья отчуждать егобез согласия кредитора. Даже если должник исчез, и местонахождениеего неизвестно, кредитор может получить возмещение за счет продажизаложенного имущества. Обращение взыскания на заложенное имущество- крайняя мера в борьбе с недобросовестным должником; - льготный процент по рассрочке. Должник вложил в покупку покрайней мере 15% собственных средств, которые при определенныхусловиях он может и потерять. Несмотря на то, что процент попредоставленной рассрочке оплаты нового жилья льготный, в случаенеисполнения своих обязательств по закону должник будет обязануплачивать на сумму просроченного платежа проценты в соответствиисо ст. 395 ГК РФ; - возможность замены на меньшую квартиру. Кредитор постоянносовершает сделки с жильем. В случае если должник не может или нехочет исполнить свои обязательства, кредитор может без особоготруда предоставить ему жилье меньшей стоимости и выселить его изнеоплаченной квартиры в судебном порядке. Схема 1. Организационная схема реализации муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг за Шагом". Схема не приводится. Схема 2. Схема этапов реализации Пилотного проекта Схема не приводится. Схема 3. Схема комплексного решения жилищных и градостроительных задач администрации. Схема не приводится. Приложение 2 к распоряжению главы администрации города от 25.08.1999 N 1386-р ПЛАН ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКИХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО РЕАЛИЗАЦИИ "КОНЦЕПЦИИ ПИЛОТНОГО ПРОЕКТА УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ЖИТЕЛЕЙ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА - "ЖИЛЬЕ ШАГ ЗА ШАГОМ"+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| N | Наименование мероприятий | Сроки | Ответственный | Отчетный документ || п/п| | исполн. | | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 1. | Подготовка нормативной базы |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 1.1| Формирование перечня из девяти | 25.08.1999 | Управл. по учету и | Распоряжение || | трехкомнатных квартир для | | распределению жилья | || | включения в "Жилищный Фонд" | | (Колбина Т.В) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 1.2| Подготовка соответствующих | 25.08.1999 | Департамент | Договоры || | гражданско-правовых договоров | | организационно- | || | для участия в проекте Агентства | | правовой работы | || | (Агентский договор) | | (Гришина Т.А.), | || | | | управление по учету | || | | | и распределению | || | | | жилья (Колбина Т.В) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 1.3| Разработка и утверждение правил | 10.09.1999 | Управл. по учету и | Распоряжение || | продажи жилья в рассрочку | | распределению жилья | || | Участникам Пилотного проекта | | (Колбина Т.В.), | || | | | департамент | || | | | организационно- | || | | | правовой работы | || | | | (Гришина Т.А.), | || | | | департамент | || | | | экономики, | || | | | планирования и | || | | | промышленности | || | | | (Каразанов А.Ю.) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 1.4| Разработка и утверждение | 10.09.1999 | Управл. по учету и | Распоряжение || | комплекта типовых документов, | | распределению жилья | || | необходимых для оформления | | (Колбина Т.В.), | || | сделок по Пилотному проекту | | департамент | || | (заявления Участника проекта, | | организационно- | || | обращения, договора о | | правовой работы | || | намерениях, купли-продажи, | | (Гришина Т.А.), | || | оформления рассрочки, залога, | | департамент | || | страхования жизни, | | экономики, | || | поручительства, комплектов | | планирования и | || | документов для органов опеки и | | промышленности | || | регистрации, актов оценок | | (Каразанов А.Ю.) | || | недви- жимости, приема- | | | || | передачи, проверки | | | || | платежеспособности и т.п.) | | | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 1.5| Разработка и утверждение | 25.08.1999 | Управл. по учету и | Распоряжение || | образца Заявления Участника | | распределению жилья | || | проекта | | (Колбина Т.В.), | || | | | департамент | || | | | экономики, | || | | | планирования и | || | | | промышленности | || | | | (Каразанов А.Ю.) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 1.6| Разработка и утверждение | 25.08.1999 | Управл. по учету и | Распоряжение || | перечня документов и заявлений, | | распределению жилья | || | которые должен предоставить | | (Колбина Т.В.), | || | Участник Пилотного проекта для | | департамент | || | заключения договоров | | организационно- | || | | | правовой работы | || | | | (Гришина Т.А.) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 1.7| Разработка и утверждение плана | 25.08.1999 | Департамент по | Распоряжение || | рекламно-образовательной | | связям с | || | кампании в средствах массовой | | общественностью и | || | информации | | СМИ (Соловьев | || | | | А.В.), управл. по | || | | | учету и | || | | | распределению жилья | || | | | (Колбина Т.В.), | || | | | департамент | || | | | экономики, | || | | | планирования и | || | | | промышленности | || | | | (Каразанов А.Ю.) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 1.8| Разработка документации по | 01.09.1999 | Управл. по учету и | Пакет документов || | конкурсному отбору страховой | | распределению жилья | || | компании (конкурсная | | (Колбина Т.В.), | || | документация, тарифное | | департамент | || | соглашение/договор о | | организационно- | || | сотрудничестве) | | правовой работы | || | | | (Гришина Т.А.), | || | | | департамент | || | | | экономики, | || | | | планирования и | || | | | промышленности | || | | | (Каразанов А.Ю.) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 2. | Организационно-техническая подготовка |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 2.1| Заключение договора с МУП | 25.08.1999 | Управл. по учету и | Распоряжение || | "Агентство приватизация жилья" | | распределению жилья | || | | | (Колбина Т.В.), | || | | | департамент | || | | | организационно- | || | | | правовой работы | || | | | (Гришина Т.А.) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 2.2| Оборудование и программное | 25.08.1999 | Управление делами | Приказ || | обеспечение | | (Шипилов Г.Ю.), | (распоряжение) || | | | управл. по учету и | || | | | распределению жилья | || | | | (Колбина Т.В.), МИК | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 2.3| Транспортные средства и | 25.08.1999 | Управление делами | Приказ || | средства связи | | (Шипилов Г.Ю.), | (распоряжение) || | | | управл. по учету и | || | | | распределению жилья | || | | | (Колбина Т.В) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 2.4| Проведение рекламно- | 26.08.1999 | Департамент по | Публикации и || | образовательной кампании в | постоянно | связям с | передачи в СМИ || | средствах массовой информации | в соответст. | общественностью и | || | | с планом | СМИ (Соловьев | || | | | А.В.), управл. по | || | | | учету и | || | | | распределению жилья | || | | | (Колбина Т.В.), | || | | | департамент | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 2.5| Подготовка и заключение | 01.10.1999 | Управл. по учету и | Соглашения || | рамочных соглашений с органами | | распределению жилья | || | юстиции, опеки, технической | | (Колбина Т.В.), | || | инвентаризации и нотариата о | | департамент | || | внеочередном или постоянном | | организационно- | || | обслуживании работников МУП | | правовой работы | || | "Агентство по приватизации | | (Гришина Т.А.), МУП | || | жилья" и Участников Пилотного | | "Агентство по | || | проекта и ускорении сроков | | приватизации жилья" | || | выдачи соответствующих справок, | | | || | заключений и свидетельств | | | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 2.6| Проведение конкурса по выбору | 25.10.1999 | Управл. по учету и | Договор/соглашение || | страховой компании и заключение | | распределению жилья | со страховой || | с победителем соответствующего | | (Колбина Т.В.), | компанией || | договора/соглашения об | | департамент | || | обслуживании Участников | | экономики, | || | Пилотного проекта | | планирования и | || | | | промышленности | || | | | (Каразанов А.Ю.) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 3. | Сбор заявлений, проведение консультаций, обработка заявлений |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 3.1| Проведение бесплатных | 01.10.1999 | Управл. по учету и | Списки обращений || | консультаций | | распределению жилья | || | | | (Колбина Т.В.), МУП | || | | | "Агентство по | || | | | приватизации | || | | | жилья", районные | || | | | отделы по учету и | || | | | распределению жилья | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 3.2| Сбор заявлений | 15.10.1999 | Управл. по учету и | || | | | распределению жилья | || | | | (Колбина Т.В.), МУП | || | | | "Агентство по | || | | | приватизации | || | | | жилья", районные | || | | | отделы по учету и | || | | | распределению жилья | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 3.3| Обработка заявлений на предмет | 19.10.1999 | МУП "Агентство по | || | неточностей и повторов | | приватизации жилья" | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 3.4| Формирование приоритетного | 26.10.1999 | Управл. по учету и | || | списка Участников Пилотного | | распределению жилья | || | проекта | | (Колбина Т.В.), МУП | || | | | "Агентство по | || | | | приватизации жилья" | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 3.5| Утверждение Приоритетного | 29.10.1999 | Управл. по учету и | Распоряжение || | списка Участников Пилотного | | распределению жилья | || | проекта | | (Колбина Т.В.) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 4. | Работа по утвержденному приоритетному списку Участников Пилотного проекта |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 4.1| Опрос Участников Пилотного | 01.02.2000 | МУП "Агентство по | Отчеты || | проекта по имеющимся квартирам | | приватизации жилья" | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 4.2| Согласование цены продажи и | 01.02.2000 | МУП "Агентство по | Отчеты || | приобретения жилья | | приватизации жилья" | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 4.3| Проверка платежеспособности | 01.02.2000 | МУП "Агентство по | Отчеты || | Участников | | приватизации жилья" | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 4.4| Заключение и регистрация | 01.02.2000 | МУП "Агентство по | Отчеты || | договоров с Участниками проекта | | приватизации жилья" | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 4.5| Ротация квартир в "Жилищном | 01.02.2000 | МУП "Агентство по | Еженедельные || | Фонде" | | приватизации жилья" | отчеты |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 4.6| Сбор средств на счет "Жилищного | с 15.11.1999 | МУП "Агентство по | Еженедельные || | Фонда" от Участников проекта по | | приватизации жилья" | отчеты || | договорам | | | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 5. | Принятие организационно-управленческих решений по итогам реализации Пилотного || | проекта муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг за Шагом" |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 5.1| Подготовка распоряжения о | 22.12.1999 | Управл. по учету и | Распоряжение || | внедрении "Схемы комплексного | | распределению жилья | || | решения жилищных и | | (Колбина Т.В.), | || | градостроительных задач | | департамент | || | администрации г. Н.Новгорода" | | экономики, | || | | | планирования и | || | | | промышленности | || | | | (Каразанов А.Ю.) | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 6. | Наполнение средствами "Жилищного Фонда", начало финансирования жилищного || | строительства |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+| 6.1| Наполнение средствами | с 20.01.2000 | Управл. по учету и | Договоры подряда || | "Жилищного Фонда", начало | | распределению жилья | || | финансирования жилищного | | (Колбина Т.В.), | || | строительства | | департамент | || | | | экономики, | || | | | планирования и | || | | | промышленности | || | | | (Каразанов А.Ю.), | || | | | МУП "Агентство по | || | | | приватизации жилья" | |+----+-----------------------------------+--------------+---------------------+---------------------+