Решение от 23.07.2009 г № А31-2415/2009
Исковые требования о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в результате незаконного удержания ответчиком суммы обеспечительного платежа, произведенного истцом по предварительному договору аренды объекта недвижимости, удовлетворены правомерно, поскольку данный договор признан судом недействительным, и в силу положений пункта 1 статьи 1103 ГК РФ институт неосновательного обогащения подлежит применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке
Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 23 июля 2009 года.
Судья арбитражного суда Костромской области Трубникова Елена Юрьевна рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "Костромская ювелирная фабрика "Топаз", г. Кострома к ООО "Костромаинвест", п. Караваево, Красносельский район, Костромская область о взыскании денежных средств в сумме 97 316 руб. 95 коп., в т.ч. неосновательное обогащение - 95 424 руб. 63 коп., проценты - 1 892 руб. 32 коп.
протокол вел: секретарь судебного заседания Мясникова И.В.
при участии в заседании:
от истца: Михеева Л.В. (доверенность от 11.01.2009 г. от N 1/09)
от ответчика: Пашенкина Н.Н. (доверенность б/н от 05.06.2008 г.)
Установил:
ООО "Костромская ювелирная фабрика "Топаз", г. Кострома (далее - ООО "КЮФ "Топаз") обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Костромаинвест", п. Караваево, Красносельский район, Костромская область о взыскании денежных средств в сумме 97 316 руб. 95 коп., в т.ч. неосновательное обогащение - 95 424 руб. 63 коп., проценты - 1 892 руб. 32 коп.
В судебном заседании представитель истца в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования в части взыскания суммы пени, просит применить ставку рефинансирования, установленную Центральным Банком России на день рассмотрения искового заявления - 11% годовых, просит взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 95 424 руб. 63 коп., проценты -1880 руб. 67 коп. за период с 09.02.09 по 26.04.09.
Уточненные исковые требования поддерживает в полном объеме.
Судом уточненные исковые требования приняты к рассмотрению.
Представитель ответчика возражает против иска по основаниям, изложенным в отзыве.
Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
Между ООО "КЮФ "Топаз" (арендатор) и ООО "Костромаинвест" (арендодатель) 06.09.2007 был заключен предварительный договор N 1-68, предметом которого является намерение сторон заключить договор аренды помещения, расположенного в незавершенном строительством здании торгово-коммерческого назначения, находящегося по адресу: район пересечения улицы Индустриальной и Кинешемского шоссе города Костромы, согласно которому стороны обязуются подписать между собой договор аренды помещения части здания общей ориентировочной площадью 64 кв. м, обозначенную на плане в приложении N 2 к договору как "Помещение". Стороны обязуются подписать между собой договор аренды помещения сроком на 5 лет в форме и на условиях, согласованных сторонами и изложенных в проекте договора аренды, прилагаемого к настоящему предварительном договору как Приложение N 3
Из вступительной части договора следует, что арендодатель выступает заказчиком строительства здания торгово-коммерческого назначения общей ориентировочной площадью 35000 кв. м, из состава которого по окончанию строительства намеревается передать часть помещения ООО "КЮФ "Топаз" по договору аренды.
В пункте 1.1 данного договора стороны договорились заключить краткосрочный договор аренды помещения, соответствующий проекту договора аренды, за две календарных недели до даты официального открытия торгового центра.
Пунктом 17 предварительного договора N 1-68 предусмотрена уплата обеспечительного платежа в размере суммы эквивалентной двум месячным платежам с учетом НДС, указанный платеж предназначен для обеспечения арендатором обязательств по данному предварительному договору, а также возмещения убытков, включая штрафные санкции и выплаты арендодателя по финансовым обязательствам перед третьими лицами; пунктом 19 данного договора установлено, что при заключении сторонами договора аренды помещения, арендодатель зачисляет часть обеспечительного платежа в качестве аванса в счет арендной платы за первый месяц аренды, оставшаяся часть в размере арендной платы за один месяц остается обеспечительного платежа остается у арендодателя в течение всего срока аренды помещения.
Платежным поручением N 998 от 28.09.2007 истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в сумме 229077,08 руб.
Во исполнение условий предварительного договора N 1-68 01.11.2007 стороны заключили Краткосрочный договор аренды помещения, расположенного по адресу Костромская обл., Костромской р-н, пос. Караваево, Красносельское шоссе, д. 1 (т. 1 л.д. 43-63), предметом которого явилось помещение N 1-68, представляющее из себя часть здания, общей площадью 66 кв. м (описание помещений приведено в приложении 1 к данному договору (пункт 2.1 договора). Указанный договор заключен на срок 11 месяцев. По акту N 1 приема-передачи нежилого помещения (приложение N 4 к краткосрочному договору аренды помещения N 1-68 от 01.11.2007) арендодатель передал, а арендатор принял помещение 1-68, общей ориентировочной площадью 66 кв. м (л.д. 70).
01.10.2008 между сторонами был заключен Договор аренды N 17 (краткосрочный) помещения расположенного по адресу Костромская обл., Костромской р-н, пос. Караваево, Красносельское шоссе, д. 1, предметом которого явилось помещение N 17, представляющее из себя часть здания, общей площадью 66 кв. м, договор заключен на срок 1 месяц - до 31.10.2008, помещение передано по акту приема-передачи 01.10.2008 (т. 1 л.д. 97).
Истец, считая по окончании срока действия указанный договор прекращенным, 08.12.2008 освободило арендуемое помещение.
В январе 2009 года стороны произвели сверку взаимных расчетов по арендным отношениям за период с 01.08.2006 по 01.01.2009, в результате которой сальдированным итогом была определена задолженность ответчика в пользу истца в сумме 95424,63 руб. (т. 1 л.д. 100-104), в т.ч. по обеспечительному платежу в размере 114538,16 руб. (т. 1 л.д. 100).
Истцом письмом N 24 от 28.01. 2009 (направлено ответчику 30.01.2009) было предложено вернуть указанную задолженность (т. 1 л.д. 105), однако ответчик денежные средства не вернул.
Ранее истец обращался к ответчику с предложением о возврате обеспечительного платежа, но тот отказался перечислить испрашиваемую сумму, считая, что Договор аренды N 17 (краткосрочный) был продлен на неопределенный срок, и, соответственно, обеспечительный платеж зачтен им в качестве штрафа за неисполнение обязательства (т. 1 л.д. 116).
Поскольку ответчик не возвратил денежные средства добровольно, истец обратился в суд с настоящим иском.
Ответчик иск не признает по мотиву того, что после окончания срока Краткосрочного договора аренды помещения N 1-68 от 01.11.2007, сумма обеспечительного платежа арендатору не была возвращена в связи с тем, что 1 октября 2008 г. между сторонами был заключен Договор аренды N 17 на новый срок, т.е. до "30" октября 2008 г. В связи с тем, что по Договору аренды N 17 у Арендатора существовала аналогичная обязанность по оплате обеспечительного платежа, стороны по умолчанию считали, что обеспечительный платеж, перечисленный по Договору аренды N 1-68, считается перечисленным по Договору аренды N 17.
Поскольку по истечении срока действия Краткосрочного договора аренды N 17 от 1 октября 2008 г. ни одна из сторон не заявила о своем желании расторгнуть договор аренды, полагает, что на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае стороны могут расторгнуть Договор аренды путем направления другой стороне письменного уведомления за 3 месяца до даты расторжения, о чем и было направлено письменное уведомление истцу исх. N 487 от 17 ноября 2008 г. Также ответчиком было направлено истцу предложение о подписании акта приема-передачи "08" декабря 2008 г., с компенсаций нам всех убытков, причиненных несоблюдением сроков уведомления о расторжении договора аренды, в размере 15 186, 69 долларов США (трехкратная арендная плата), на что истец ответа не дал.
В связи с тем, что 27 декабря 2008 года ООО "Костромаинвест" передало арендуемое истцом помещение в аренду новому арендатору ответчик считает, что обязанность истца оплачивать арендные платежи существовала до 27 декабря 2008 года. Поскольку согласно актам сверки истцом были оплачены арендные платежи по "08" декабря 2008 г., считает возможным удерживать сумму обеспечительного платежа до момента полных взаиморасчетов между сторонами.
Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав истца и представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В части 3 указанной нормы установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре сведений об объекте, подлежащем передаче в аренду, данное условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
Как следует из текста предварительного договора аренды N 1-68 от 06.09.2007, стороны обязались заключить договор аренды помещения, обозначенного на плане Здания (здание торгово-коммерческого назначения, находящегося по адресу: район пересечения улицы Индустриальной и Кинешемского шоссе города Костромы), общей ориентировочной площадью 64 кв. м, обозначенную на плане в Приложении N 2 к договору как "Помещение". Однако план Здания (Приложение N 2 (т. 1 л.д. 18) не содержит четкого указания на помещение, что было подтверждено сторонами в судебном заседании и отражено в протоколе.
Таким образом, указанный предварительный договор аренды N 1-68 06.09.2007 признается судом незаключенным.
Кроме того, в соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На дату подписания предварительного договора аренды N 1-68 06.09.2007 объект аренды - нежилое помещение торгового центра, находился в стадии строительства и не являлся объектом гражданских прав в соответствии со ст. 25 федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, является недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В силу положений пункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации институт неосновательного обогащения подлежит применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Судом отвергается довод ответчика о законности удержания обеспечительного платежа по сложившимся арендным отношениям, как противоречащий действующему законодательству.
Одновременно с требованием о взыскании неосновательного обогащения истцом заявлено требование о взыскании 1880 руб. 67 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.02.09 по 26.04.09, рассчитанных с учетом ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком России на день рассмотрения искового заявления - 11% годовых.
В силу положений пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Учитывая, что ответчик получил требование истца о возврате переплаты 02.02.2009, начисление процентов истцом за период с 09.02.2009 по 26.04.2009 произведено в соответствии с данной нормой, ответчиком не оспорено.
Исходя из вышеизложенного, удовлетворению подлежат требования истца в размере 97 316 руб. 95 коп. неосновательного обогащения и проценты за пользование чужими средствами 1880 руб. 67 коп.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 167, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решил:
взыскать с ООО "Костромаинвест", п. Караваево, Красносельский район, Костромская область в пользу ООО "Костромская ювелирная фабрика "Топаз", г. Кострома 95 424 руб. 63 коп. неосновательного обогащения, 1880 руб. 67 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 3419 руб. 51 коп. расходов на уплату государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать по вступлении решения в законную силу. Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Костромской области в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Судья
Е.Ю.ТРУБНИКОВА