Постановление от 26.04.2007 г № 483-IV
Об организации договорных отношений, защищающих интересы собственников помещений в многоквартирных домах
В условиях стабильного роста экономики, реализации приоритетных национальных проектов в обществе возросло ожидание позитивных перемен и в жилищной сфере. Многочисленные обращения граждан с жалобами на состояние многоквартирных домов и перебои в предоставлении коммунальных услуг показывают, что данные ожидания остаются нереализованными.
В целях решения важнейшей политической задачи по организации на основе норм Жилищного кодекса Российской Федерации договорных отношений, защищающих интересы собственников помещений в многоквартирных домах, Законодательное Собрание области постановляет:
1.Принять обращение Законодательного Собрания Нижегородской области к собственникам помещений в многоквартирных домах в Нижегородской области. Разместить указанное обращение на официальном сайте Законодательного Собрания Нижегородской области.
2.Одобрить предлагаемую Законодательным Собранием области примерную форму договора управления многоквартирным домом и рекомендовать собственникам помещений в многоквартирных домах использовать данную форму при заключении договоров управления при выборе общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме управляющей организации. Разместить указанную форму договора управления многоквартирным домом на официальном сайте Законодательного Собрания Нижегородской области.
3.Депутатам Законодательного Собрания области взять под контроль работу по заключению договоров управления многоквартирным домом.
4.Просить депутатов представительных органов местного самоуправления, руководителей исполнительных органов местного самоуправления содействовать проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и организовать при выборе общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме управляющей организации утверждение условий договоров управления и последующее заключение таких договоров в соответствии с указанной в пункте 2 настоящего постановления формой договора управления.
5.Настоящее постановление вступает в силу со дня его принятия.
Пункты 2 и 4 настоящего постановления действуют до утверждения органами государственной власти Российской Федерации примерных условий договора управления многоквартирным домом.
Председатель Собрания
Е.Б.ЛЮЛИН
ОБРАЩЕНИЕ
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО СОБРАНИЯ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
К СОБСТВЕННИКАМ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
В НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Мы, депутаты Законодательного Собрания Нижегородской области, в полной мере осознаем всю сложность и проблематичность хода реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Жилищный кодекс Российской Федерации, защищая права собственников помещений в многоквартирных домах при выборе общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме управляющей компании, требует заключения договора управления с каждым из собственников помещений на условиях, определенных решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Законодательное Собрание Нижегородской области рекомендует прилагаемую форму договора управления как обеспечивающую права собственников помещений в многоквартирных домах и как эффективный инструмент повышения качества обслуживания без увеличения размера платежей.
Законодательное Собрание Нижегородской области рекомендует собственникам помещений в многоквартирных домах самим проявить интерес и инициативу по:
1) формированию условий обслуживания многоквартирного дома;
2) организации и проведению собраний собственников помещений в многоквартирных домах;
3) заключению договоров управления многоквартирным домом.
Сила жителей многоквартирного дома в знании законодательства, умении самоорганизоваться, в способности заявить о себе как коллективе единомышленников и о своих интересах. В каждом доме из числа проживающих найдется инициативный человек, способный повести за собой остальных. Выберите его своим уполномоченным лицом, наделите правами и из собственных средств выделите ему плату за работу. Лидер поможет вам объединиться и сэкономить ваши деньги. Только вместе, только объединившись, можно диктовать свои условия на рынке жилищно-коммунальных услуг, разрушать монополизм в сфере ЖКХ, добиваться большего количества услуг за меньшие деньги.
Депутаты Законодательного Собрания обязуются в своих избирательных округах осуществлять контроль за внедрением системы договорных отношений и стать помощниками собственникам помещений многоквартирных домов в отстаивании их интересов в жилищно-коммунальной сфере.
ДОГОВОР
УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
г. ________________ "___" _______________ 200_ г.
_________________________________________________________________,
(наименование юридического лица, индивидуального предпринимателя)
именуем _____ в дальнейшем Управляющая организация, в лице
_________________________________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество руководителя, представителя,
_________________________________________________________________,
индивидуального предпринимателя)
действующего на основании _______________________________, с одной
(устава, доверенности и т.п.)
стороны, и собственники помещений в многоквартирном доме,
расположенном по адресу: ____________________, указанные в разделе
10 настоящего договора, с другой стороны, заключили настоящий
договор о следующем.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. При выполнении настоящего договора стороны
руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским
кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской
Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном
доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по
управлению, содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами,
превышающими установленную продолжительность, утвержденными
постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа
2006 года N 491, Правилами предоставления коммунальных услуг
гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской
Федерации от 23 мая 2006 года N 307, Правилами пользования жилыми
помещениями, утвержденными постановлением Правительства Российской
Федерации от 21 января 2006 года N 25, иными положениями
законодательства, применимыми к предмету настоящего договора.
1.2. Настоящий договор заключен на условиях, утвержденных
решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме (протокол от "____" ___________ 200__ г. N ____, хранящийся
по адресу: _____________________________________________________).
(указать место хранения протокола для возможности ознакомления)2.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1.По настоящему договору Управляющая организация по заданию собственника помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ________________________ (далее - многоквартирный дом) в течение указанного в пункте 9.1 настоящего договора срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в указанном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а собственник обязуется вносить Управляющей организации плату в размере и порядке, определенных в разделе 4 настоящего договора.
2.2.Состав общего имущества многоквартирного дома на момент заключения настоящего Договора указан в приложении 1 к настоящему Договору, которое является его неотъемлемой частью.
3.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1.Управляющая организация обязана:
3.1.1.Приступить к выполнению настоящего договора не позднее ___________ (дата).
3.1.2.Выполнять услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме согласно перечню, указанному в приложении 3 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью. Изменение данного перечня осуществляется в порядке, указанном в разделе 7 настоящего договора.
3.1.3.Предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам коммунальные услуги по следующему перечню: горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение).
3.1.4.Представлять собственникам помещений предложения о проведении капитального ремонта с указанием перечня и сроков проведения работ, расчетом расходов на их проведение и расчетом размера платы за капитальный ремонт для каждого собственника.
3.1.5.Представлять собственникам помещений предложения о модернизации, приращении, реконструкции общего имущества в целях повышения комфортности проживания в многоквартирном доме и реализации мер ресурсосбережения.
3.1.6.Предоставить собственнику помещения и лицам, пользующимися помещениями в многоквартирном доме, информацию об Управляющей организации, содержащуюся в приложении 13, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора, а также иную информацию, предусмотренную законодательством и настоящим договором, в частности:
о причинах и предполагаемой продолжительности приостановки, ограничения, снижения качества предоставляемых коммунальных услуг (в течение суток со дня обнаружения неполадок в работе внутридомовых инженерных систем или инженерных коммуникаций и оборудования, расположенных вне многоквартирного дома или жилого дома, а в случае личного обращения собственника помещения - немедленно);
о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг (не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва).
3.1.7.Осуществить капитальный ремонт общего имущества согласно перечню работ, указанному в приложении 4 и утвержденному решением общего собрания собственников помещений, указанным в пункте 1.2 настоящего Договора.
3.1.8.Регулярно, не менее одного раза в месяц, с участием уполномоченного общим собранием собственников помещений представителя собственников помещений производить осмотры общего имущества в многоквартирном доме, на их основе производить анализ и оценку технического состояния общего имущества, разрабатывать планы работ, при разработке и корректировке которых учитывать обращения собственников помещений.
3.1.9.В целях экономии средств собственников и обеспечения оптимального качества производимых работ осуществлять конкурсный выбор организаций, привлекаемых Управляющей организацией для выполнения работ и оказания услуг по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома (при условии, что стоимость указанных работ превышает 100000 рублей), с участием в конкурсной комиссии лиц, уполномоченных общим собранием собственников помещений. В условиях проводимого конкурса определять четко формализуемые требования к организациям (результаты хозяйственно-финансовой деятельности, отзывы о выполненных ранее работах, состав и квалификация специалистов, наличие основных производственных средств), допускаемым к участию в конкурсе на выполнение работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома.
3.1.10.Вести отдельный учет доходов и расходов, связанных с выполнением настоящего договора.
3.1.11.Производить по требованию собственника сверку платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления собственнику платежей с учетом соответствия качества предоставляемых коммунальных услуг требованиям законодательства, а также правильность начисления неустоек (штрафов, пеней).
3.1.12.Информировать собственника об изменении размера платы по настоящему договору не позднее чем за 15 дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата в ином размере.
3.1.13.На основании телефонного сообщения или письменной заявки собственника помещения в 2-дневный срок, а в случаях, не допускающих промедления, - безотлагательно направлять своего представителя для выяснения причин непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, с составлением соответствующего акта, для составления акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу собственника или иных лиц, пользующихся помещением, в связи с авариями, стихийными бедствиями, отсутствием или некачественным предоставлением коммунальных услуг.
3.1.14.Обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, устранять аварии, а также выполнять заявки собственника либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих собственнику помещений, в сроки, установленные федеральным законодательством и настоящим договором.
3.1.15.При наличии общедомовых приборов учета ежемесячно, в течение последней недели месяца, снимать их показания и заносить в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета. По требованию любого из собственников в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения, обеспечить ему доступ к указанному журналу для ознакомления и снятия копии.
3.1.16.Ежегодно в соответствии со сроками, установленными законодательством, а также за 30 дней до истечения срока действия либо расторжения настоящего договора представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год по форме, указанной в приложении 10 к настоящему договору. Отчет представляется письменно через представителей собственников, публикуется на доске объявлений в доступном для посетителей помещении Управляющей организации и через интернет-сайт www.xxxxx.ru
3.1.17.Предоставлять собственнику или уполномоченным ими лицам по их запросам копии документов, информацию и сведения в письменном виде, касающиеся управления многоквартирным домом, содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества, предоставления коммунальных услуг.
3.1.18.В течение 2 рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направлять собственнику извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа.
3.1.19.Установить регламент рассмотрения Управляющей организацией всех видов обращений собственников помещений и лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства и настоящего договора.
3.1.20.Вести и хранить документацию, полученную от ранее управлявшей многоквартирным домом организации/заказчика - застройщика/уполномоченного органа местного самоуправления (ненужное зачеркнуть), в соответствии с перечнем, содержащимся в приложении 2 к настоящему договору, вносить в техническую документацию изменения, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию собственника знакомить его с содержанием указанных документов, предоставлять заверенные копии в семидневный срок со дня обращения собственника.
3.1.21.Обеспечивать изготовление недостающей документации на многоквартирный дом при включении данной услуги в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
3.1.22.Осуществлять функции ответственного за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания на основании настоящего договора. По требованию собственника помещения и иных лиц, пользующихся помещением в многоквартирном доме, выдавать в день обращения, в том числе по письменному заявлению, справки установленного образца, выписки из домовой книги и из финансового лицевого счета, иные предусмотренные действующим законодательством документы в пределах своей компетенции.
3.1.23.При привлечении собственниками для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему договору сторонней организации, инженера, специалиста, эксперта (по решению общего собрания собственников помещений и на основании договора таких лиц с собственниками помещений) изготавливать и предоставлять уполномоченному общим собранием собственников помещений представителю собственников отдельные платежные извещения собственникам помещений для обеспечения оплаты собственниками услуг указанных сторонней организации, инженера, специалиста, эксперта.
3.1.24.Выполнять работы по заявкам собственников за отдельную плату согласно приложению 11 к настоящему договору.
3.1.25.Перезаключить от имени собственников помещений договоры о предоставлении юридическим и физическим лицам в пользование общего имущества многоквартирного дома, заключенные ранее органами местного самоуправления, направив доходы по данным договорам, за вычетом собственных расходов, на пропорциональное сокращение платы собственников помещений по настоящему договору.
3.2.Управляющая организация имеет право:
3.2.1.В целях выполнения работ по настоящему договору:
3.2.1.1.Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, за исключением, указанным в пункте 3.1.9 и иных положениях настоящего договора.
3.2.1.2.Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ в пределах стоимости таких работ, утвержденной общим собранием собственников, по улучшению инженерного оборудования многоквартирного дома в следующих случаях:
- при возникновении необходимости приведения инженерного оборудования в соответствие с требованиями правил безопасности, в том числе в случае выдачи предписаний государственных органов, выданных по факту нарушения норм действующего законодательства;
- при невозможности дальнейшей эксплуатации инженерного оборудования без проведения его улучшений, в том числе в случае превышения предельных сроков его износа;
- в иных случаях при условии, если улучшение инженерного оборудования приводит к улучшению качества предоставляемых собственнику коммунальных услуг.
3.2.2.В целях обеспечения договорных условий своей деятельности:
3.2.2.1.Требовать допуска в заранее согласованное с собственником время в занимаемое им жилое помещение работников или представителей Управляющей организации (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время.
3.2.2.2.В заранее согласованное с собственником время, но не чаще 1 раза в 6 месяцев, осуществлять проверку правильности снятия потребителем показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб.
3.2.2.3.Информировать надзорные и контролирующие органы (указанные в нормативных правовых актах органов исполнительной власти, законодательстве об административных правонарушениях) о несанкционированном переоборудовании и перепланировке помещений, общего имущества, а также об использовании их собственником помещения, иными лицами не по назначению.
3.2.3.Осуществлять действия по обеспечению оплаты своих работ и услуг:
3.2.3.1.Принимать меры по взысканию задолженности собственника по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные и прочие услуги.
3.2.3.2.В случае невнесения собственником платы за жилое помещение и коммунальные услуги применить предусмотренные законодательством меры и обратиться в суд.
3.2.4.Взаимодействовать с общим собранием собственников:
3.2.4.1.Принимать участие в общих собраниях собственников без права голосования.
3.2.4.2.Оказывать помощь в подготовке и проведении общих собраний собственников многоквартирного дома за счет средств инициатора проведения общего собрания, кроме ежегодного отчетного собрания, которое должна организовать Управляющая организация за счет средств на управление многоквартирным домом.
3.2.4.3.Вносить предложения собственнику о необходимости проведения внеочередного общего собрания собственников.
3.2.5.1.По решению общего собрания собственников привлекать инвестиции в виде капитальных вложений в общее имущество многоквартирного дома.
3.2.5.2.По решению общего собрания собственников распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование и т.д.) с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, а также на иные цели, устанавливаемые собственниками.
3.2.6.Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством РФ, актами органов местного самоуправления, регулирующими отношения по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг.
3.2.7.Осуществлять за отдельную плату другие услуги, не оговоренные настоящим договором.
3.3.Собственник обязан:
3.3.1.Соблюдать установленные правила использования помещения и общего имущества многоквартирного дома:
3.3.1.1.Использовать помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ.
3.3.1.2.Поддерживать собственное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовой территории. При этом содержание и ремонт принадлежащего собственнику имущества и оборудования, находящегося внутри помещения, не относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, осуществлять за свой счет.
3.3.1.3.Соблюдать правила пользования помещениями, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
3.3.1.4.Соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, электромеханическими, газовыми и другими приборами. Не допускать установки самодельных предохранительных устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов.
3.3.1.5.Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, дополнительную регулирующую или запорную арматуру в системах отопления, холодного и горячего водоснабжения, ограничивающую качество оказания услуг другим пользователям.
3.3.1.6.Соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специальные места. Не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, а также горячей воды либо химических веществ, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод.
3.3.1.7.Не производить переустройство и перепланировку принадлежащего ему помещения без получения соответствующих разрешений в порядке, установленном законодательством.
3.3.1.8.Не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии, воды и теплоснабжения.
3.3.2.В целях создания необходимых условий для работы Управляющей организации:
3.3.2.1.Обеспечивать доступ представителей Управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с Управляющей организацией время, а работников аварийных служб - в любое время.
3.3.2.2.При неиспользовании помещения(й) в многоквартирном доме сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ в помещения собственника при его отсутствии более 24 часов.
3.3.2.3.Обеспечить допуск для снятия показаний общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета в заранее согласованное с Управляющей организацией время (не чаще 1 раза в 6 месяцев).
3.3.3.Своевременно принимать меры по недопущению аварий:
3.3.3.1.Немедленно сообщать Управляющей организации о сбоях в работе инженерных систем и оборудования и других неисправностях общего имущества, а также о сбоях работы систем внутри помещений собственника, в необходимых случаях сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу.
3.3.3.2.В случае длительного (свыше 24 часов) отсутствия коммунальных услуг, если меньший срок не установлен законодательством, в целях недопущения аварийных ситуаций на инженерных коммуникациях принимать меры по их предупреждению (перекрывать внутриквартирные вентили стояков горячего и холодного водоснабжения, а также газового оборудования).
3.3.4.Вносить Управляющей организации плату в размере и порядке, установленных настоящим Договором:
3.3.4.1.Оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов собственника сверх платы, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего договора, согласно платежному требованию Управляющей организации.
3.3.5.В целях обеспечения условий надлежащего начисления платежей за жилищные и коммунальные услуги:
3.3.5.1.Соблюдать правила регистрационного учета граждан по месту жительства и временного пребывания.
3.3.5.2.Своевременно представлять Управляющей организации документы, подтверждающие права на льготы его и лиц, пользующихся его помещением(ями). Своевременно представлять органам социальной защиты, иным компетентным органам документы, обеспечивающие компенсацию расходов Управляющей организации на предоставление льгот в форме скидок на оплату жилья и коммунальных услуг собственнику помещения и лицам, пользующимся его помещением.
3.3.5.3.Предоставлять Управляющей организации в течение десяти рабочих дней сведения:
- о заключенных договорах найма (аренды), по которым обязанность платы Управляющей организации за содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги возложена собственником полностью или частично на нанимателя (арендатора), с указанием Ф.И.О., ответственного нанимателя (наименования и реквизитов организации, оформившей право аренды), о смене ответственного нанимателя или арендатора;
- об изменении количества граждан, проживающих в жилом(ых) помещении(ях), включая временно проживающих, а также о наличии у таких лиц льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг для расчета размера их оплаты и взаимодействия Управляющей организации с органами социальной защиты населения.
3.3.5.4.Ознакомить с условиями настоящего договора всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее собственнику, дееспособных граждан.
3.3.6. В соответствии с решением общего собрания
собственников помещений, указанным в пункте 1.1 настоящего
договора, старший по дому (иной представитель собственников
помещений) ______________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество полностью)
уполномоченный общим собранием собственников помещений, в
течение пяти рабочих дней со дня вступления настоящего договора в
силу передает в пользование на срок действия настоящего договора
Управляющей организации помещения в многоквартирном доме, входящие
в состав общего имущества, в целях организации работы Управляющей
организации по исполнению настоящего договора согласно
приложению 8 к настоящему договору.3.4.Собственник имеет право:
3.4.1.На использование имущества в доме и получение услуг на возмездной основе:
3.4.1.1.Владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
3.4.1.2.Получать бесперебойно коммунальные услуги надлежащего качества в объемах не ниже установленных нормативов.
3.4.1.3.Участвовать в утверждении планов работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома.
3.4.1.4.Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными правовыми актами.
3.4.2.Производить переоборудование и перепланировку помещения, замену сантехнического и иного оборудования в нем в установленном законом порядке.
3.4.3.Контролировать надлежащее исполнение настоящего договора:
3.4.3.1.Контролировать выполнение Управляющей организацией ее обязательств по настоящему договору управления в соответствии с законом, разделом 4 и приложением 12 настоящего договора.
3.4.3.2.Требовать от Управляющей организации ежегодного представления отчета о выполнении настоящего договора.
3.4.3.3.Требовать предъявления уполномоченным представителем Управляющей организации документов, подтверждающих его полномочия.
3.4.4.Получать от Управляющей организации:
- информацию о нормативных объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их предоставления, изменении размера платы за коммунальные услуги и порядке их оплаты;
- сведения о состоянии расчетов по оплате всех видов предоставляемых по настоящему договору услуг (лично или через своего представителя);
- акт о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и об устранении выявленных недостатков в установленные сроки.
3.4.5.Производить платежи по договору соответственно полученным услугам:
3.4.5.1.Оплачивать услуги по настоящему договору с учетом предоставленных в соответствии с законодательством льгот.
3.4.5.2.Требовать уплаты Управляющей организацией неустоек (штрафов, пеней) при непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
3.4.5.3.Требовать от Управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по настоящему договору.
3.4.6.По своему выбору:
а) оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных им банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;
б) поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо него любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства Российской Федерации и настоящему Договору;
в) вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения;
г) осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев.
3.4.7.Осуществлять иные права, в частности:
а) получать от ответственных лиц не позднее 3 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах и периодичности оказанных услуг и выполненных работ;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
4.РАЗМЕР ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, РАЗМЕР ПЛАТЫ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ, ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ТАКОЙ ПЛАТЫ, ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕНЫ ДОГОВОРА
4.1.Плата собственника помещения по настоящему договору включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги.
4.2.Плата или часть платы собственника помещения по настоящему договору может вноситься за него в законном порядке нанимателями, арендаторами, иными лицами.
4.3.Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений с учетом предложений Управляющей организации. Предложения Управляющей организации формируются на основе установленного настоящим Договором перечня соответствующих работ и услуг <1>. Размер платы собственника помещения исчисляется соразмерно доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> Как вариант, размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается на основе коррекции с учетом особенностей данного многоквартирного дома, размера платы, утвержденного органом местного самоуправления. В этом случае перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливается согласно использованному для определения вышеуказанного размера платы стандарту жилищной услуги с оговорками, касающимися особенностей данного многоквартирного дома.
4.4.Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
4.5.Плата собственника помещения по настоящему договору вносится на основании платежных документов, представленных Управляющей организацией, в которых указываются:
- почтовый адрес помещения, сведения о собственнике (собственниках) помещения (с указанием наименования юридического лица или фамилий, имен и отчеств граждан), а для жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов - сведения о нанимателе жилого помещения (с указанием фамилии, имени и отчества нанимателя);
- наименование Управляющей организации (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества индивидуального предпринимателя), номер ее банковского счета и банковские реквизиты, адрес (место нахождения), номера контактных телефонов, номера факсов и (при наличии) адреса электронной почты, адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования;
- указание на оплачиваемый месяц, наименование оплачиваемых жилищных и коммунальных услуг, площадь помещения, значения тарифов (цен) на жилищные и коммунальные услуги, единицы измерения объемов (количества) коммунальных ресурсов или отведенных сточных вод;
- объем (количество) потребленных в течение расчетного периода коммунальных ресурсов и отведенных сточных вод, который:
при расчетах с использованием показаний индивидуальных приборов учета - указывается собственником самостоятельно в специальных графах платежного документа (за исключением тепловой энергии на отопление);
при расчетах с использованием показаний коллективных (общедомовых) приборов учета - указывается собственником исходя из объемов (количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов (за исключением тепловой энергии на отопление) и объемов отведенных сточных вод, рассчитанных в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации;
при расчетах за отопление с использованием показаний коллективных (общедомовых) и (или) индивидуальных приборов учета - указывается собственником с учетом положений Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации;
при отсутствии коллективных (общедомовых) и (или) индивидуальных приборов учета - указывается собственником исходя из норматива потребления коммунальных услуг, общей площади помещения (для отопления) или числа граждан, зарегистрированных в жилом помещении (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения);
- сведения об изменениях размера платы за жилищные и коммунальные услуги с указанием установленных законодательством и настоящим договором оснований;
- сведения о размере задолженности перед собственником за предыдущие периоды;
- сведения о предоставлении льгот на оплату коммунальных и жилищных услуг в форме скидок;
- иные сведения, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
4.6.Расчетным периодом для оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается календарный месяц с первого по последнее число.
4.7.Собственники вносят плату на расчетный счет Управляющей организации, а также в ином установленном Управляющей организацией порядке не позднее десятого числа месяца, следующего за расчетным на основании платежных документов, направляемых собственнику Управляющей организацией не позднее 1-го числа месяца, следующего за расчетным.
По обращению собственника помещения, иного лица, осуществляющего внесение платы за собственника помещения, в соответствии с настоящим договором, а также при наличии технической возможности направление бумажного платежного документа заменяется представлением соответствующей информации в безбумажном (электронном) виде.
4.8.В случае предоставления платежных документов позднее даты, определенной настоящим договором, плата за содержание и ремонт жилого может быть внесена с задержкой на срок задержки получения платежного документа.
4.9.Цена настоящего договора определяется исходя из суммы платы собственников помещений, указанной в пункте 4.1 настоящего договора, за весь период действия настоящего договора.
5.ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КОНТРОЛЯ ЗА ВЫПОЛНЕНИЕМ СТОРОНАМИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ
5.1.Стороны договора имеют право контроля за исполнением условий договора другой стороной:
5.1.1.Собственник вправе осуществлять контроль за деятельностью Управляющей организации по исполнению настоящего договора лично либо через доверенных лиц посредством составления соответствующих актов при участии:
- в осмотрах (измерениях, испытаниях) общего имущества в многоквартирном доме;
- в проверках технического состояния многоквартирного дома и инженерного оборудования;
- в профилактическом осмотре кровель и подвалов с целью подготовки предложений по их ремонту;
- в приемке всех видов работ;
- в приемке работ по подготовке дома к сезонной эксплуатации, а также при присутствии при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему договору.
5.1.2.Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему договору сторонние организации, инженеров, специалистов, экспертов, имеющих соответствующую квалификацию и действующих на основании доверенности собственника либо договора поручения с ним.
5.1.3.Помимо указанных выше действий как собственник, так и Управляющая организация вправе обращаться с жалобами, претензиями и прочими заявлениями об устранении недостатков в органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствием установленным требованиям, для административного воздействия, а также обращаться в другие инстанции согласно действующему законодательству.
5.2.В целях документального оформления своих претензий к другой стороне договора стороны следуют следующему регламенту:
5.2.1.В случаях нарушения условий настоящего договора сторонами, а также в случаях причинения вреда имуществу собственника или общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме неправомерными действиями Управляющей организации, этого или иного собственника по требованию любой из сторон договора составляется акт, а также дефектная ведомость.
5.2.2.Акт подписывается комиссией, включающей представителя Управляющей организации. О времени и месте осмотра поврежденного имущества, составления акта извещаются все заинтересованные лица: собственник (член семьи собственника, наниматель, член семьи нанимателя), имуществу которого причинен вред, лицо, виновное в причинении вреда (в том числе представитель подрядной организации), и другие лица. Если в течение одного часа в дневное время или двух часов в ночное время (с 22.00 до 7.00) с момента извещения лица виновные в причинении вреда не прибыли для составления акта или если признаки нарушения могут исчезнуть или быть ликвидированы, осмотр и составление акта производятся в их отсутствие.
5.2.3.Акт должен содержать: дату и время его составления; дату, время и характер нарушения, описание причиненного вреда имуществу (допускаются фото- или видеосъемка); разногласия, особые мнения и возражения, возникшие при составлении акта; подписи членов комиссии и присутствующих при осмотре и составлении акта лиц.
5.2.4.Акт составляется комиссией в трех экземплярах. Один экземпляр акта вручается причинителю вреда под расписку, второй - лицу, которому причинен вред, третий остается в Управляющей организации.
5.3.Контроль деятельности Управляющей организации включает в себя:
- предоставление уполномоченному представителю собственников помещений многоквартирного дома информации о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества дома, а также возможности для контрольных осмотров;
- оценку качества работы Управляющей организации на основе установленных критериев.
5.3.3.В случае уклонения Управляющей организации от устранения выявленных советом многоквартирного дома нарушений условий настоящего договора со стороны Управляющей организации совет многоквартирного дома вправе инициировать созыв внеочередного общего собрания собственников для принятия соответствующих решений с уведомлением о проведении такого собрания (с указанием даты, времени и места) Управляющей организации.
5.3.4.Совет многоквартирного дома проводит оценку выполнения условий договора управления многоквартирным домом Управляющей организацией по следующим критериям:
- документально подтвержденная эффективность мероприятий по управлению многоквартирным домом, обеспечение энергосбережения и повышения энергетической эффективности в многоквартирном доме;
- показатели уровня сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, прочих платежей;
- своевременное осуществление платежей по договорам с третьими лицами;
- наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
- осуществление Управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых собственнику и иным пользователям услуг;
- эффективность работы с обращениями жителей многоквартирных домов по вопросам, отнесенным законодательством и настоящим договором к компетенции Управляющей организации;
- своевременность и полнота предоставляемой совету многоквартирного дома информации о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества.
6.РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1.За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором. Размер пени, взимаемой с собственника помещения за несвоевременное внесение платы по настоящему договору, устанавливается с учетом части 14 статьи 155 ЖК РФ.
6.2.Управляющая организация обязана уплатить собственнику штрафы в случаях, предусмотренных приложением 9 к настоящему договору, а также в случаях нарушения Управляющей организацией срока выдачи собственнику или иным лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме, платежных документов, справок установленного образца, выписок из финансового лицевого счета и (или) из домовой книги и иных предусмотренных действующим законодательством документов по письменному заявлению, срока рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственника в размере: _______ рублей.
7.УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
7.1.Изменение и расторжение настоящего договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и настоящим договором.
7.2.Условия настоящего договора могут быть изменены соглашением сторон, заключаемым с соблюдением требований, установленных законодательством для условий и порядка заключения, а также формы настоящего договора. Положения настоящего пункта не распространяются на внесение изменений в настоящий договор, осуществляемых в ином порядке, установленном положениями пунктов 4.3 и 9.2 настоящего договора.
7.3.Расторжение настоящего договора в одностороннем порядке может осуществляться:
а) по инициативе собственника в случае отчуждения ранее находящегося в его собственности помещения вследствие заключения какого-либо договора (купли-продажи, мены, пожизненной ренты и пр.) - путем письменного уведомления Управляющей организации с приложением копии соответствующего договора;
б) принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации, о чем Управляющая организация должна быть предупреждена не менее чем за два месяца до прекращения настоящего договора путем направления ей протокола решения общего собрания;
в) по инициативе Управляющей организации при наступлении обстоятельств непреодолимой силы.
7.4.В случае переплаты собственником помещения средств за услуги по настоящему Договору на момент его расторжения Управляющая организация обязана в 10-дневный срок уведомить такого собственника о сумме переплаты и выполнить распоряжение данного собственника о перечислении излишне полученных ей средств на указанный им счет.
8.СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
8.1.Настоящий договор действует с ______________ по ____________.
9.ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1.Договор составлен в ____ экземплярах <2>, имеющих одинаковую юридическую силу.
9.2.Неотъемлемой частью настоящего договора являются:
9.2.1.Приложение 1. Состав и состояние общего имущества многоквартирного дома .
9.2.2.Приложение 2. Перечень технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов .
9.2.3.Приложение 3. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме .
9.2.4.Приложение 4. Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме .
9.2.5.Приложение 5. Сведения о собственниках помещений по правоустанавливающим документам .
--------------------------------
<2> Рекомендуется предусматривать по 1 экземпляру каждому собственнику помещения.
9.2.6.Приложение 6. Реестр решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (заполняется на дату подписания договора, стороны уславливаются, что письменное сообщение Управляющей организации сведений о внесении дополнений в данную информацию равнозначно внесению изменений в данное приложение).
9.2.7.Приложение 7. Акт оценки качества работ по управлению многоквартирным домом (стороны уславливаются о применении данной формы документа).
9.2.8.Приложение 8. Акт приема-передачи помещений, входящих в состав общего имущества, в пользование управляющей организации в целях выполнения договора управления многоквартирным домом (стороны условливаются о применении данной формы документа).
9.2.9.Приложение 9. Размеры штрафных санкций за невыполнение отдельных условий договора .
9.2.10.Приложение 10. Отчет о выполнении Управляющей организацией договора управления многоквартирным домом (стороны уславливаются о применении данной формы документа).
9.2.11.Приложение 11. Перечень работ, выполняемых по заявкам собственников, и расценки на них на момент заключения договора (заполняется на дату подписания договора, стороны уславливаются, что письменное сообщение каждому собственнику сведений о внесении изменений в данную информацию равнозначно внесению изменений в данное приложение).
9.2.12.Приложение 12. Перечень мер контроля за выполнением обязательств управляющей многоквартирным домом организации по договору управления многоквартирным домом, периодичность, сроки и дополнительные условия порядка осуществления таких мер .
9.2.13.Приложение 13. Информация об Управляющей организации, предоставляемая собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме (заполняется на дату подписания договора, стороны уславливаются, что письменное сообщение каждому собственнику сведений о внесении изменений в данную информацию равнозначно внесению изменений в данное приложение).
10. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН Управляющая организация __________________________________________ Юридический адрес ____________________. Сведения о государственной регистрации. ИНН ____________________ р/с __________ БИК _________ корреспондентский счет ______ в ____________ _______________ (_____________________) (подпись) (фамилия, инициалы) Печать Управляющей организации Собственники:
| N п/п | Наименование собственника помещения (фамилия, имя, отчество гражданина, полное наименование юридического лица) | Наименование, номер помещения в многоквартирном доме, принадлежащего на праве собственности, при долевой собственности также размер доли | Реквизиты собственника помещения (паспортные данные для граждан, сведения о государственной регистрации для юридических лиц) | Адрес собственника помещения (места регистрации по месту жительства гражданина, юридический адрес для юридического лица) | Подпись, М.П. |
--------------------------------
<3> При подписании договора представителем - должность, фамилия, имя, отчество представителя, основания его полномочий (наименование закона, акта уполномоченного на то государственного органа либо доверенности, оформленной в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или нотариально, устава, положения, распорядительного документа).
Приложения
2007-04-26 Приложение к Постановлению от 26 апреля 2007 года № 483-IV Состав
2007-04-26 Приложение к Постановлению от 26 апреля 2007 года № 483-IV Состав
2007-04-26 Приложение к Постановлению от 26 апреля 2007 года № 483-IV Состав
2007-04-26 Приложение к Постановлению от 26 апреля 2007 года № 483-IV Состав
2007-04-26 Приложение к Постановлению от 26 апреля 2007 года № 483-IV Состав
2007-04-26 Приложение к Постановлению от 26 апреля 2007 года № 483-IV Состав
2007-04-26 Приложение к Постановлению от 26 апреля 2007 года № 483-IV Состав
2007-04-26 Приложение к Постановлению от 26 апреля 2007 года № 483-IV Состав
2007-04-26 Приложение к Постановлению от 26 апреля 2007 года № 483-IV Состав
2007-04-26 Приложение к Постановлению от 26 апреля 2007 года № 483-IV Состав
2007-04-26 Приложение к Постановлению от 26 апреля 2007 года № 483-IV Состав