Решение от 24.08.2009 г № А02-1112/2008
Доля в праве пользования земельным участком после продажи здания не может быть выделена в случае, если земельные границы, образуемые при разделе, будут иметь изломанные границы, чересполосицу, вкрапления, а также создавать препятствия остальным собственникам помещений в свободном проходе к принадлежащему им имуществу
Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Я., рассмотрел в судебном заседании 20 - 24 августа дело по исковому заявлению государственного учреждения "Управление по обеспечению деятельности мировых судей Республики Алтай" к индивидуальному предпринимателю Ш.
об определении порядка пользования земельным участком, выделении доли земельного участка в натуре и встречное исковое заявление о признании подсобного помещения самовольной постройкой и об обязании снести ее за свой счет.
В судебном заседании приняли участие:
от истца - М. представитель по доверенности от 25.08.2008;
ответчик - Ш. ОГРНиП 304040734300041; в заседании 20.08.09 - Д. представитель по доверенности от 27.03.2008; в заседании 24.08.09 - Т. представитель по доверенности от 05.08.2009.
Суд
Установил:
государственное учреждение "Управление по обеспечению деятельности мировых судей Республики Алтай" (далее Управление) 28.10.2008 обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Ш. об определении права пользования земельным участком расположенным по адресу: Республика Алтай, село Турочак, улица Тельмана, д. N 42. В заявлении указано, что 18 июня 2007 года между Управлением и Ш. был заключен государственный контракт - договор купли-продажи части здания кафе для размещения мирового судьи Турочакского участка. Право собственности Республики Алтай на часть здания площадью 139,6 кв. м было зарегистрировано в ЕГРП за N 04-02-02/027/2007-205 от 08.08.2007, что подтверждено свидетельством 02 РА 029753. Здание расположено на земельном участке, предоставленном Ш. в аренду сроком на 49 лет. Управление обращалось с заявлением в Администрацию МО "Турочакский район" о закреплении соответствующей части земельного участка за Управлением. В связи с тем, что Ш. уклоняется от переоформления договора аренды от 7 июня 2005 года, истец вынужден был обратиться в суд.
Исковые требования истец обосновал положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих право покупателя недвижимости пользоваться частью земельного участка, на котором расположено здание и который необходим для использования здания по назначению.
В предварительном судебном заседании 04.12.2008 истец уточнил исковые требования, разбив их на три самостоятельных: а) определить порядок пользования земельным участком; б) определить долю Управления в пользовании земельным участком; в) выделить долю земельного участка в натуре.
Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика Д., действующая на основании доверенности 04 АА N 064950 от 27.03.2008, представила отзыв, в котором исковые требования считает не обоснованными. В отзыве указано, что истец не обращался к Ш. с предложением заключить соглашение о порядке использования части земельного участка в порядке субаренды. Истец сознательно создает препятствия для урегулирования вопросов пользования земельным участком, так как складировал дрова и уголь напротив входа в кафе "Л.", что нарушает право доверителя на осуществление предпринимательской деятельности, создает угрозу закрытия кафе. В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок пользования земельным участком определяется продавцом недвижимости, расположенной на данном участке.
Ответчик не возражает разрешить спор путем обременения частным сервитутом соседнего земельного участка со стороны части здания, приобретенной Управлением, для проезда и прохода к месту хранения угля и дров. Вопрос об определении границ выделяемого земельного участка, необходимого для обслуживания части здания, занятого мировым судьей Турочакского района решить по материалам судебной строительно-технической экспертизы.
Рассмотрение дела в предварительном судебном заседании дважды откладывалось по ходатайству представителей сторон для заключения мирового соглашения. В предварительном судебном заседании 29.12.2008 стороны, не достигнув мирового соглашения, предложили назначить землеустроительную экспертизу и согласовали вопросы, подлежащие разрешению экспертом. В качестве экспертного учреждения был определен Филиал ФГУП "Ростехинвентаризация" - Федеральное БТИ по Республике Алтай. В связи с назначением экспертизы, на основании части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу было приостановлено.
Экспертное учреждение также приостановило производство экспертизы, поскольку стороны не представили технические паспорта на часть здания кафе и часть здания суда по состоянию на 2009 год с учетом произведенных перепланировок.
С учетом мнения представителей сторон суд определением от 24.06.2009 возобновил производство по делу при отсутствии заключения экспертного учреждения, так как Управление в течение длительного времени не обеспечило оплату составления кадастрового паспорта на свою часть здания по адресу с. Турочак, ул. Тельмана, 42.
Судебное заседание трижды откладывалось в связи с неявкой представителей сторон или по мотивированному ходатайству представителя одной из сторон.
В судебном заседании 4 августа 2009 года представителем ответчика Д. было подано встречное исковое заявление с требованием признать подсобное помещение, созданное Управлением на спорном земельном участке, самовольной постройкой и об обязании снести эту постройку за свой счет, а также о взыскании с Управления судебных издержек на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.
Во встречном исковом заявлении указано, что Управление без разрешения собственника и арендатора земельного участка по адресу с. Турочак, ул. Тельмана, 42 на проезде с улицы Тельмана в непосредственной близости со зданием кафе "Л." возвели постройку, которую используют для хранения угля и дров. Данная постройка препятствует проезду и проходу к зданию кафе и к складу. В собственности Ш. на спорном земельном участке находится часть здания под кафе и склад общей площадью 94,3 кв. м, а общая площадь здания по внутреннему обмеру составляет 233,9 кв. м, что в долях составляет 63/156 у Ш. и 93/156 у Управления. Таким образом, земельный участок должен быть поделен на соответствующие доли.
Встречные исковые требования обоснованы положениями статей 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Встречное исковое заявление было принято судом в соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к рассмотрению одновременно с первоначальным иском.
Управление в отзыве на встречный иск указало, что в соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется разрешения на строительство временных построек вспомогательного использования, каковым является дощатый сарай для хранения дров и угля. В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на часть здания, к покупателю перешли права на использование земельного участка, занятого зданием, строением и необходимого для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и у первоначального собственника. Поэтому Управление в силу закона имеет те же права на использование земельного участка, что и прежний арендатор Ш.
Одновременно Управлением представлено уточнение исковых требований, согласно которому истец просит:
определить для пользования Управлению 93/156 доли в праве пользования земельным участком площадью 716,16 кв. м в составе земельного участка общей площадью 1200 кв. м для обслуживания здания мирового суда судебного участка Турочакского района;
определить для пользования Ш. 63/156 доли в праве на земельный участок площадью 483,84 кв. м в состав земельного участка общей площадью 1200 кв. м для обслуживания здания кафе.
Выделить в натуре земельные участки согласно долям.
В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял данное уточнение предмета иска к рассмотрению.
В судебном заседании 20 августа представителями сторон были согласованы условия мирового соглашения согласно которому:
Доля управления в праве пользования спорным земельным участком составляет 93/156 или 716 кв. м по схеме, прилагаемой к мировому соглашению - участок Б, в составе земельного участка площадью 1200 кв. м, а доля Ш. 63/156 или 484 кв. м по схеме - участок А.
Участок Б имеет выход на улицу Тельмана и граничит со смежными участками по адресам ул. Рабочая, 16; 14/2; 14/1; 12, ул. Пионерская, 21.
Участок А имеет выход на улицу Тельмана и граничит со смежными участками по адресам: ул. Тельмана, 42 и ул. Пионерская, 21.
Стороны в течение 10 дней направляют в Администрацию МО "Турочакский район" совместное заявление о переоформлении договора аренды от 07.06.2005 с учетом согласованных долей в праве пользования земельным участком владельцами объекта недвижимого имущества, расположенного на этом участке.
Управление производит оплату судебных издержек Ш. в сумме 20000 руб. и сносит за свой счет подсобное помещение, расположенное на участке А в течение месяца.
Стороны отказываются от иных требований, заявленных по первоначальному и встречному искам.
По ходатайству представителей сторон в судебном заседании 20 августа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв для подписания мирового соглашения руководителем Управления.
В судебном заседании 25 августа представитель Управления указал, что условия мирового соглашения не принимаются истцом, поскольку участок А перекрывает вход в помещение котельной, то есть установление границы по контуру части здания склада и кафе препятствует нормальной эксплуатации котельной, отапливающей часть здания мирового суда. Мировое соглашение может быть заключено на условиях раздела участка при котором участок Б будет расположен полностью по ул. Тельмана, 42, ул. Рабочая 16; 14/2; границе помещений здания, занятых мировым судом.
Данные условия не были приняты Ш., поскольку склад, примыкающий к зданию кафе полностью попадает на территорию участка Б и она будет лишена возможности использовать его по назначению. Кроме этого, въезд на территорию участка со стороны ул. Тельмана будет полностью перекрыт на ее участок.
В судебном заседании 24 августа Управление настаивало на удовлетворении иска с уточненным предметом требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а ответчик и ее представитель настаивали на удовлетворении встречного иска.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон и ответчика, суд пришел к выводу о частичной обоснованности первоначального иска и обоснованности встречного иска по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18 июня 2007 года индивидуальный предприниматель Ш. продала в собственность Республики Алтай в лице Управления по обеспечению деятельности мировых судей часть здания общей площадью 139,6 кв. метров, расположенного по адресу: с. Турочак, ул. Тельмана, 42 на земельном участке площадью 1200 кв. метров. Согласно пункту 1 договора одновременно с передачей права на часть здания покупатель приобретает право аренды земельного участка, предоставленного продавцу на праве долгосрочной аренды по договору аренды от 07.06.2005 (свидетельство 02РА022490 от 11.04.2007).
В собственности Ш. осталась часть здания с целевым назначением кафе "Л.". Передача объекта недвижимого имущества произведена по акту от 21.07.2007, переход права собственности на часть здания зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы 08.08.2007 за N 04-02-02/027/2007-205.
При заключении договора стороны не определили порядок пользования земельным участком за пределами фундамента здания, каждая сторона использовала для обслуживания своей части здания всю территорию земельного участка.
В период с момента заключения договора купли-продажи части здания до предъявления иска, Ш. реконструировала пристройку склада к зданию, увеличив площадь принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимого имущества на 23,7 кв. м, а Управление реконструировало свою часть здания и построило дощатый навес для хранения дров и угля рядом со складом кафе. С совместным заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка стороны в Администрацию МО "Турочакский район" не обращались.
Отсутствие согласованной воли сторон на определение порядка пользования единым земельным участком послужило причиной предъявления первоначального и встречного исков.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Требования первоначального и встречного исков в части установления доли в праве пользования земельным участком у истца и ответчика совпадают и эти доли являются одинаковыми. В соответствии с частью 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.
Поэтому суд считает, что стороны признали тот факт, что Управление имеет право пользования 93/156 доли, а Ш. 63/156 доли земельного участка площадью 1200 кв. м по адресу с. Турочак, ул. Тельмана, 42.
Как следует из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В силу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент заключения договора) порядок пользования земельным участком зависел от того, является этот участок делимым или неделимым. Делимым признавался земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Суд, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что выдел земельного участка, необходимого для обслуживания помещений мирового суда в здании, находящемся в долевой собственности сторон не возможен.
В силу пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Как следует из технических паспортов на части здания, находящиеся во владении сторон, и других материалов дела, помещение котельной мирового суда имеет выход на ту часть земельного участка, которая расположена между входом в здание кафе и входом в пристройку склада, а эти входы не имеют выхода на улицу Тельмана. Следовательно, предложенные Управлением варианты установления границ образуемых в результате раздела земельных участков будут иметь не только изломанные границы, чересполосицу, вкрапления, но и препятствовать Ш. свободному проходу и проезду на ул. Тельмана, при отсутствии частного сервитута на земельный участок, закрепленный за АО "Л".
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие согласованной воли сторон на установление возможных границ при разделе земельного участка, суд считает не подлежащим удовлетворению требование истца о выделе доли земельного участка в натуре.
Истец не заявлял требования об изменении договора аренды земельного участка N 18 от 7 июня 2009 года и возражал против привлечения к участию в деле Администрации МО "Турочакский район", поэтому суд не может без арендодателя рассматривать вопрос о порядке арендного пользования земельным участком с множественностью лиц на стороне арендатора.
Требования встречного иска Ш. о признании временной постройки для хранения дров и угля, возведенной Управлением на спорном земельном участке, самовольной постройкой и об обязании истца снести самовольную постройку, суд считает обоснованными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, но только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Данное требование относится не только к объектам недвижимого имущества, но и к временным постройкам. Управление не представило доказательств того, что дощатый склад для хранения угля и дров построен с соблюдением строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Применительно к положениям статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование земельным участком, предоставленным в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора должно осуществляться по соглашению всех участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Как следует из пояснений представителей сторон, Управление не получало согласия Ш. и арендодателя на строительство такой временной постройки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Как следует из договора возмездного оказания услуг от 10.11.2008, Ш. (заказчик) поручила предпринимателю Д. (исполнитель) представлять свои интересы в Арбитражном суде Республики Алтай по иску ГУ "Управление по обеспечению деятельности мировых судей РА", а заказчик уплатить авансом 15000 рублей и после рассмотрения дела по существу дополнительно 15000 рублей. По квитанции 000918 от 25.06.2009 принято исполнителем 5000 руб., по квитанции N 000922 от 06.07.2009 - 20000 руб., по квитанции N 000927 от 29.07.2009 - 5000 руб. и по квитанции N 000818 от 04.08.2009 - 5000 руб., всего 35000 руб.
Д.во исполнение указанного поручения приняла участие в 6 судебных заседаниях и 4 заседания были отложены по ходатайству представителя в связи с ее командировками и занятостью в других судебных процессах. Ею были подготовлены и представлены в суд отзыв на иск, встречное исковое заявление, проект мирового соглашения.
При указанных обстоятельствах суд считает разумным отнесение на Управление судебных издержек в виде расходов на оплату услуг представителя частично в размере 20000 рублей.
В связи с частичным удовлетворением первоначального и встречного исков, суд в соответствии со статьями 110 - 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным отнести расходы по уплате государственной пошлины на лиц, которые их понесли.
Поскольку Управлению была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, а в соответствии с пунктом 1 статьи 333.27 Налогового кодекса Российской Федерации органы государственной власти с 12 января 2009 года освобождены от уплаты госпошлины по делам, в которых участвуют в качестве истцов и ответчиков, суд считает возможным освободить Управление от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решил:
1.Исковые требования ГУ "Управление по обеспечению деятельности мировых судей Республики Алтай" удовлетворить частично.
2.Определить для пользования государственному учреждению "Управление по обеспечению деятельности мировых судей Республики Алтай" 93/156 доли в праве пользования земельным участком площадью 716,16 кв. м в составе земельного участка общей площадью 1200 кв. м кадастровый номер 04:036030516:5 для обслуживания здания мирового суда судебного участка Турочакского района по адресу: Республика Алтай, село Турочак, улица Тельмана, д. 42.
Определить для пользования индивидуального предпринимателя Ш. 63/156 доли в праве пользования земельным участком площадью 483,84 кв. м в состав земельного участка общей площадью 1200 кв. м, кадастровый номер 04:036030516:5, для обслуживания здания кафе по адресу: Республика Алтай, село Турочак, улица Тельмана, д. 42.
3.В удовлетворении остальной части иска отказать.
4.Встречное исковое заявление предпринимателя Ш. удовлетворить.
5.Признать самовольной постройкой дощатое строение для хранения угля и дров, возведенное на земельном участке по адресу: Республика Алтай, село Турочак, улица Тельмана, д. 42.
6.Обязать государственное учреждение "Управление по обеспечению деятельности мировых судей Республики Алтай" в месячный срок с момента вступления решения в законную силу снести за свой счет дощатое строение для хранения угля и дров по адресу: Республика Алтай, село Турочак, улица Тельмана, д. 42.
7.Взыскать с государственного учреждения "Управление по обеспечению деятельности мировых судей Республики Алтай" в пользу индивидуального предпринимателя Ш. расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 (Двадцать тысяч) рублей.